越洋买卖纠纷案

房屋买卖的双方当事人，一方在中国，一方在美国，他们通过电子邮件说定了一桩房屋买卖交易，可事后卖方却反悔了。于是，买房人一纸诉状告上法庭。近日，杨浦区法院对一起房屋买卖合同纠纷案作出一审判决，认定电子邮件也是订立合同的一种方式，双方的买卖合同有效。

本市国年路某弄43号601室是一套建筑面积66.98平方米的复旦大学教工住房，也是何先生和彭女士夫妻共有的私房。本案的原告是这套房屋的租客小黎，他从XX年起就开始租住在内。XX年7月5日，小黎收到已赴美国的房东彭女士发来的一封电子邮件，内容为：“小黎，您好!我和我先生经过慎重考虑，决定将43号601室以75万元的售价卖给你，如果你同意的话，请给我们发一电子邮件，就算成交。双方不变。你们可以开始装修。……”

小黎第二天就回了一封电子邮件，邮件中言明：“彭老师：您好!您的XX年7月5日凌晨5时的电子邮件收到，经和家人商议，同意以75万元的价格购买你们的房子。房款在你们XX年10月从美国回到上海

期间付给你们。”次日上午，彭女士亲友来到屋内，根据小黎的清单将彭家需保留物品搬出。

生变故卖家反悔

于是，小黎开始装修房屋，等着何先生夫妇回国办理房屋过户手续。XX年10月12日，小黎又收到彭女士的电子邮件，这一次，买房事宜变卦了。信中称，由于何先生身体健康问题，他能否来上海尚存疑问，且自己在上海的时间也只有18天，就算办了房屋交易手续，也无法办理产权过户。信中，彭女士表示无法继续房屋买卖，愿意协商补偿小黎装修费及家具定制费。

收到来信后，小黎感到事件严重性，于次日回邮表明了自己的态度：双方的房屋买卖合同几个月前已经成立，基于房屋买卖成交，自己才装修房屋并添置家具;房款75万元已经准备好，希望能顺利办妥房屋过户手续。邮件中还提出，如果何先生因身体原因确不能回国，或担心在彭女士回国期间无法完成全部交易手续，可以公证方式委托他人办理。

两家一起上公堂

可是，小黎没有等来何家人回国办理房产过户，却等到了法院的诉讼通知。XX年11月，彭女士将小黎告上法庭，要求终止双方签订的《租赁协议》，小黎搬出房屋并按每月3200元支付租金至实际搬出日止;还要小黎支付违约金1600元。

收到法院送来的诉状副本，小黎于XX年12月将何先生和彭女士告上法庭，要求确认双方的房屋买卖合同成立，按75万元房价办理过户手续;并表示愿在办理过户手续前10日将房款75万元支付给何先生和彭女士。

何先生和彭女士表示：房屋是夫妻共同财产，仅彭女士一人决定卖房，侵犯了何先生的权利;现有的证据并不具备房屋买卖合同的主要条款。因此，他们不同意卖房。

证据锁定“伊妹儿”

法院经审理后认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。书面形式不仅包括合同书，还包括信件和数据电文(如电报、电话、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现可载内容的形式。去年7月5日的电子邮件表达了何家希望与小黎就房屋买卖订立合同的意思表示，并明确了房屋的售价及房内物品的处理方式，且以“如果你同意的话，请给我们发一电子邮件，就算成交。双方不变”的词句，表明经承诺即受此意思表示的拘束，故此电子邮件是要约，到达小黎时即生效。小黎于次日回复的电子邮件对彭女士发出的要约表示了同意，构成承诺，彭女士收到时生效。

承诺生效也就表明了合同成立。就双方的要约及承诺而言，具备了买卖的标的及价格，构成房屋买卖合同的主要条款。何先生和彭女士关于买卖合同未成立的抗辩理由之一是何先生未与原告商议过出售系争房屋，但从双方互发电子邮件的地址来看，彭女士发出的电子邮件为何先生姓名的拼音缩写，从日常生活习惯而言，该邮箱应为何先生所有;且彭女士发给小黎的电子邮件中书写有“我和我先生经过慎重考虑”的字句，使小黎有理由相信卖房是两被告的共同意思表示;综上，被告关于仅彭女士一人表示出售房屋、侵犯了其他共有人的权利的抗辩，缺乏事实依据，法院不予采信。

因此，小黎要求确认房屋买卖合同成立的诉请，符合法律规定，法院予以支持。杨浦区法院遂作出判决：小黎与彭女士、何先生之间的房屋买卖合同成立;小黎向彭女士、何先生支付房款75万元;彭女士、何先生应于小黎支付房款后10日内协助小黎办理关于房屋的过户手续，权利人登记为小黎。