YG-QR-TZ-09项目定位策划报告（模版）

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YG-QR-TZ-09项目定位策划报告（模版）本文内容：

天津国英置业有限公司

业务流程管理手册

编号：GYZY-YG-ZY-TZ-003

版本：A/0

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项目定位策划报告（模板)

（审核版）

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项目定位策划报告（要点模版）

目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。

第一部分：市场分析与客户定位

一、项目概况及项目特点分析

参照该项目发展“可行性研究报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。

二、房地产大势及本区域市场

参照该项目发展“可行性研究报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。

对于大项目（含分期发展项目）,需要分析发展趋势。

三、项目竞争对手（周边及同类型物业）市场定位调查

对认为有必须表现的、有重要参考意义且项目发展“可行性研究报告”中未表现的竞争对手进行适当表现，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目成败简析等。

四、其它城市可借鉴优秀案例调查分析

五、关于本案客户定位（重点论述）

1、项目SWOT分析

S、W：着重从本案自身切入分析拥有的优劣势，如地段、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等；

O、T：着重分析本案所处大环境的机会和威胁，如外部配套、区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。

2、目标客户定位

1）、区域消费群体及特征调查

调查现有人群及结构分类（年龄、工作、可支配收入、受教育程度、居住特点〈如租房或自购房、居住面积、房屋类型〉）、接触媒介；

群体购房意愿及潜力（愿购房时间、位置、面积、户型、朝向、价格、付款方式、装修偏好、房内配套如衣帽间阳台等偏好、交通教育娱乐偏好等）

2）、竞争项目消费群特点调查

竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料；

主要消化户型及面积、购买竞争项目原因。

3）、客户定位(结论)

细分客户，寻找出符合本案特点的消费群体，包括其年龄、受教育程度、可支配收入、原居住情况（位置、户型、面积、租用或自购）、居住习惯、生活特点、消费偏好等。

对于大项目（含分期开发项目），则须分析客户有无变化及趋势。

3、目标客户关心问题

对客户关心问题进行表述，并说明应如何满足客户需求。

4、目标客户特征与需求汇总

第二部分：项目定位

一、项目主题

1、主题形象及发展理念

本项目在市场中的形象说明，本（或更广）区域的形象定位、发展理念（如郊居化、便利、尊贵等）、主题及概念（如体育主题、水城主题、休闲小镇等），表现出符合市场需求和客户偏好的项目的独特性或差异化，并符合项目地块及规模的自身特点。

2、卖点提炼及主要借鉴项目

3、档次

说明项目档次(可以价格为基准进行说明)。

二、项目产品建议

1、楼型建议

说明发展高层、小高层、多层、别墅等建议及比例。

2、户型及面积选择

设计何种户型（如二房二厅、五房三厅等）、各户型套数比例、各户型面积及面积比例、及原因说明。

3、关于小区商业面积及商业功能设置的建议

主要说明功能及面积。如满足小区自身需要或是外向型的，属铺面式、商场式、街区式、或其它类等。

4、配套建议

主要说明配套类别及面积。如：

——车位配置数，

——教育（需否设置幼儿园、中小学，其规模数量等），

——交通设置（需否、住户车设置、公交线引进等），

——娱乐（会所及面积及其它娱乐功能及设施），

——医疗或健康设施，

——银行、邮局等。

三、规划设计建议

1、规划设计要求

——容积率，

——规划设计特点要求（与项目整体概念吻合，如引水并造湖心岛以支撑水城主题、规划休闲街区及各类配套设施以支撑休闲小镇主题等）等。

2、分期开发建议

分期数及原因说明，分期时间安排，各期占地面积、建筑面积及户型与比例，各期之间的关联，各期施工及销售时间，首期土地情况，首期施工的便利性，首期销售的利好因素。

四、价格建议

1、价格定位

——整体均价，项目总销售收入，

——各类产品（多层、小高层、别墅等,商业、车位等）价格特点及总价控制，并说明各类总价的控制比例，（如总价控制在50-80万元之间，各类户型总价控制分布及比例如何，各类总价区间比例分布如何）。

——各期价格等。

2、成本与盈利

A、说明在拟定容积率情况下、拟定产品组合情况下的获利情况，并以其它容积率、其它产品组合获利情况分析来辅助说明拟定容积率、产品组合的合适性。（如：当容积率为XX、产品组合为XX时，获利情况如何。）分析时可参照以下表格：

功能

多层

小高层

高层

别墅

商业

车位

合计

容积率

面积（平方米）

比例

100%

开发成本（元/平米）*

销售均价（元/平米）*

项目利润（万元）

可研报告开发成本（元/平米）*

可研报告销售均价（元/平米）*

总容积率：

；

基准地价：

。

B、参照项目发展“可行性研究报告”有关经济效益评估内容，着重分析在拟定容积率及产品类型下的项目整体获利情况，可参照下列表格：

经济指标

单位数值（元/m2）

项目总额（万元）

可研报告总额（万元）

销售收入

开发成本

总投资

项目利润

净利润

内部收益率

销售净利率

（注：销售费用以

%计取。）

C、同时说明项目开发各期的利润体现（参照下列表格）

经济指标

2007年

﹒﹒﹒

20××年

合

计

上半年

下半年

上半年

下半年

上半年

下半年

结算面积（m2）

净利润(万元)

可研报告结算面积

可研报告净利润

D、成本控制要求

基于售价说明整个项目的成本控制范围，使之可满足项目效益要求。

五、附：项目市场定位汇总表（参考）

1、用地经济指标

总用地面积

容积率

覆盖率/绿化率

总建筑面积

可售面积

地下建筑面积

住宅

户数/面积

办公层数/面积

商业层数/面积

公建面积

会所层数/面积

车位个数/面积

2．项目房地产市场调查和消费群体调查分析概况

3．项目的SWOT分析

S(优势)

W(劣势)

O(机会)

T(威胁)

4．项目定位分析

项目主题定位

目标客户定位

户型面积比例定位

销售价格定位

5．发展建议

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表格编号：GYZY/YG-QR-TZ-009