南京江宁区商业街项目策划报告

南京江宁区商业街项目策划报告本文简介：商业街项目策划报告二00五年五月二十五日一、项目基本情况1.1、项目整体情况商业街项目全长980米，街宽31米（路宽21米，两边各退让5米），占地面积11万平方米，建筑面积24万平方米，容积率2.04，广场绿化率39%，是一条集休闲、购物、娱乐、餐饮、居住于一体的大型商业街。该街分为A、B、C、D、

南京江宁区商业街项目策划报告本文内容：

商业街项目策划报告

二0

0五年五月二十五日

一、项目基本情况

1.1、项目整体情况

商业街项目全长980米，街宽31米（路宽21米，两边各退让5米），占地面积11万平方米，建筑面积24万平方米，容积率2.04，广场绿化率39%，是一条集休闲、购物、娱乐、餐饮、居住于一体的大型商业街。

该街分为A、

B、C、D、E、F、G、H、J、K、L11大功能区，其中A、B、D、E为大型超市、百货、餐饮、家电商场，C、K为高尚住宅区，F为2幢20层的高级商务大楼，其他区域为综合型商住楼，一、二层分别为时尚精品专卖，同时配有大型停车场。

该项目坐落于南京市江宁区东山镇东新南路，位于江宁最繁华的中心地段。与金箔路和大街东路连接，周边餐饮、卫生、教育、生活设施林立。

交通十分便利：101线、南金线直达南京。

江宁区内1路、5路、8路通向江宁其它区域

1.2、地理位置

项目位于南京市江宁区东新南路，南北介于大东街路和金箔路之间，东西介于竹山路和天印大道之间；

1.3、周边配套

商业配套：上元街基本上为江宁的新街口，东山步行街基本上为江宁的湖南路，女人街基本上为江宁的新百，江宁电子一条街可以看做是南京的珠江路，项目所在位置占尽繁华

交通：公交系统四通八达。上元大街：区内1、4、5、8、10；101等公交路线；金箔路上有：南金线、金汤、金湖、金秣、金陆、双周等路线；机场高速，近在咫尺

教育配套：江宁中学、上元中学、上元路小学、江宁南京实验小学、东山镇中心小学、江宁体校(舜天青少年培训基地)、江南影视学院等；

银行配套：工行、农行、建行、上海浦发、招行；

生活配套：上海华联、苏果超市、世纪华联、东新农贸市场；

企事业单位：江宁供电公司、南京起重电械厂、平安、人寿保险公司、江宁医药公司、乐超纤维制品公司、金箔集团；江宁行政服务中心、工商行政管理中心、江宁人民法院、江宁体委、江宁工会；

医院配套：江宁区中医院、江宁区人民医院、口腔医院、皮肤病诊所；

酒店配套：金元宝大酒店、东新大酒店；

1.4、产品特点：

1.4.1日光广场

布局朝向：商铺分为外铺、内铺，基本上东西向为主；

面积：35-614平方；面积种类较多；

建筑形式：

前街商铺共三层，为1+2式商铺；1、2层连卖，挑高4.2米；3层为内铺；

后街商铺共2层，一层挑高4.2米，二层挑高3.6米；

1.4.2

日光佳园

户型：朝向较好，基本为正南北设计，且全部为板式住宅，一梯两户设计，户型上基本不存在市场阻力；

面积：目前只剩下120平方以上的户型在售；整个项目面积比例上，130-140平方比例稍多，整体基本合理；

二、项目卖点分析

总体特性

商铺特性：

江宁核心商圈、黄金地段，两头通、客源广，自由组合魔幻式产权旺铺，投资回报率不低于6.03%，江宁湖南路正在形成

住宅特性：成熟社区，超级豪宅

122-240平方享受完美生活

2.1、地段优势

江宁核心商圈、黄金地段，两头通、客源广，江宁湖南路正在形成

江宁东山作为江宁传统的发展区域，拥有成熟的生活配套，庞大消费群体。

本项目所在地已经形成一定的商业规模，上元大街、竹山路电子一条街、东山步行街、中国女人街、金宝大市场等，商业氛围十分浓郁。

项目所处位置，位于上元大街和金箔路两条主干道之间，中间还有鼓山路、上元二街、桃园路等支路，人流渠道较多，容易形成集中的商业模式。

类比南京湖南路的地段，两者十分相似

湖南路位于中央路和中山路之间两条主干道之间，辅助以狮子桥、丁家桥等支路，共同形成湖南路商业圈，以湖南路为主导进行品牌店的经营，而狮子桥和丁家桥以餐饮经营为主，形成餐饮、购物、娱乐一体化的商业圈。

本项目东新南路的主体经营可参照发展，以品牌专卖或者主力店的形式进行经营。在支路的发展上可以考虑发展餐饮。则整个项目则可逢机而生。

故称本项目地段为，江宁东山核心商圈的黄金地段

住宅方面主题：成熟社区、122-250高档豪宅

2.2、规划布局的优势

项目本身为整体商业街的一个功能区，在规划设计上产用了中间回廊，前边半弧广场的形式，容易引导人流和使人流驻足，商业氛围相对集中。

2.3、产品优势

面积36-614平方，涉及客户范围广，总价在

范围之内

可上、下左右，自由组合

推广主题：自由组合魔幻式产权旺铺

住宅方面：面积大、现房销售

推广主题：成熟社区，超级豪宅

2.4、交通优势

已有的交通优势

与主城区：101线、南金线直达南京。

江宁区内：1路、2路、5路、8路、10路、大中线；

周边县城线路：金陆、金湖、金汤、金秣、金溧、金丹、双周等

潜在地铁优势

地铁1、3、5、7号线到达东山新城区。

虽然具体的选址方案没有确定，但考虑到与周边公交线路的对接问题，一定会选在金宝汽车站、东山总站附近，而这两个站点距离本项目都很近，具有潜在的升值点。本消息未经确认，可由销售人员口头讲解。

2.5、投资分析

目前本地区的门面租赁价格基本上控制在1.2-1.5元/平方/天，在现有项目优势的基础上，经过3-5年的市场培育之后，达到2.5-3.0元的租金水平，基本上不存在阻力。年投资回报率最低可达6.03%以上。

以假定1万元/平方售价计算，5年内租金为1.2元/平方/天，则5年租金为2190元；(实际租金肯定高于此数字)

剩余35年，按最低稳定租金2.5元计算，则35年租金收益为31937.5元；(实际租金肯定高于此数字)；

则年投资回报率为(31937.5+2190-10000)÷10000÷40×100%=6.03%

三、项目推广方案

由于本项目整体销售周期从2005年5月-2006年2月，共计10个月的时间，销售周期并不太长，所以广告策略采用直奔主题的方式进行宣传推广，直接从项目的卖点入手进行广泛的宣传，在不同的销售阶段通过报纸、电视、横幅等及时的消息渠道配合销售信息，完成整个项目的销售工作。

项目推广主要包括以下两个方面

基本推广，是每个项目一般情况下必须具备的推广条件。包括销售中心的设置、沙盘模型的设计与制作、案场氛围的渲染(包括彩条旗、路旗、引导系统、产品解析等)、楼书、折页等；

重点推广，主要是针对不同的目标客户群体进行的不同的推广活动，以及在不同的销售阶段，向客户群体表达重要信息的推广手段。

阶段性重点推广，本项目阶段性重点推广结合销售进程主要为，2005年5月-6月，客户积累阶段，本阶段表达的信息主要是日光广场商铺正在预定的消息投放，主要销售阶段2005年7月-11月，主要表达的信息是日光广场火爆、热销的信息。2005年12月-2006年1月主要针对剩余铺位进行有针对性地重点推广，解决最后的难题。

地区性重点推广，主要针对目标客户群体，南京、江宁本地，以及上海、杭州等地的客户群体。本地客户群体采用基本的推广手段进行客户吸引，异地客户通过与其它公司合作方式，以及单独推广的方式进行。

本项目的基本推广方式设计：

3.1、销售中心

3.1.1

展板：先设计画面，尺寸待定

?

项目整体效果图1组，共3个：

项目区域位置图1个；

项目整体效果图1个；

项目日光广场平面图1个；

?

项目日光佳园住宅户型图1组共2个：(印制300份小的户型图，可集中于1张)

87平方及顶跃126平方1个；

131平方，及顶跃168平方1个；

单页户型图可集中在正反面，只做一页；

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日光广场面积分割图1组1个；

?

商业布局对比图1组，共2个：

湖南路商业布局图1个；以道路分配为主，体现出湖南路在中央路、中山路中的位置，画出狮子桥、丁家桥的位置；体现出湖南路的路宽；

东山镇商业布局图1个；体现出项目和上元大街、金箔路的对比位置，画出鼓山路、桃园路的位置，体现出

商业街的路宽；

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商业投资鼓动图1组，共1个：

买就买只潜力股(画面表达，K线图，股市上涨图，股名日光广场)

分析：

地段、地段还是地段——江宁绝佳地段，连通繁华的——上元大街和政务、金融大道——金箔路，汇聚江宁所有人气，配以四通八达的交通路线，辐射周边所有县市；

原始股入手，买到就是赚到——日光广场，

商业街商业氛围全面提升的转折点，2.5万平方商业面积，全面打造

商业街全新商业形象。

股本投入自由控制，风险降至最低————购买最适合自己的面积，商业面积自由选择，投入资金自由控制；

投资回报率跳着算——980米商业全面打造，3-5年内让自己的租金翻一番，1.2-1.5元/平方/天↗2.4-3.0元/平方/天，最低回报高达6.03%；

详细计算办法请向现场销售人员咨询。

3.1.2售楼处内部挂旗

数量50个

，颜色可以做两种以上，避免单一色彩；

尺寸请设计部考虑，悬挂于屋顶

表现内容：

商业街

日光广场

突出现场气氛热烈即可。

项目LOGO

已经提供。

3.1.3销售中心背景：

总销售台背景，表达内容类似于精神堡垒，主要为项目LOGO、

项目名称：

商业街；开发商：

发展有限公司；

背景色建议采用沉稳、大气的色调。

尺寸：宽3.8M×高3.84M

3.1.4道旗设计竖挂

内容：

日光佳园豪宅现房全面推出

日光广场魔幻商铺正在预定

咨询热线：

3.1.4精神堡垒

主要在于色彩的搭配上，内容为

商业街

和LOGO

尺寸

高6M

宽1M

3.1.5遮阳卷帘

共6个1.35M×2.8M

表达内容

地段1

商业大道上元大街

政务、金融大道金箔路

项目人气天然自成

地段2

交通优势

上元大街交通

金箔路交通

商业街交通

金宝大市场交通

东山总站交通

未来地铁交通

投资价值

原始股价值：

项目整体商业前景不可估量

类比L地块的销售价格，和目前的销售价格，增强客户信心。

租金增长水平，投资回报率折算；

3.2工地围墙

画面简洁、色彩鲜明，信息明确

内容：

第一阶段：5月25日-10月30日

商业街

日光广场二期

投资旺铺正在预定

咨询热线：

开

发

商：

发展有限公司

全程代理：

第二阶段：05年11月1日-06年3月30日

商业街

日光广场二期

投资旺铺急速递减中

咨询热线：

开

发

商：

发展有限公司

全程代理：

3.3周边道路

金箔路两侧灯箱画面设计

商业街

商铺预定中

向前

米

3.4户外大牌

最核心的主题：投资价值

商业街

日光广场

租金3-5年内翻番

投资回报率，最低6.03%；

画面背景:股市K线飘红

开户热线：

开发商：

发展有限公司

全程代理：

3.5销售道具

3.5.1日光广场海报

海报表现内容

核心概念：

江宁核心商圈、黄金地段，

特有地理位置：两头通、客源广

独特购买形式：自由组合魔幻式

最受流行的投资途径：产权旺铺

无限的商机：江宁70万人流

过万的车流

投资分析：和前边一样

画面表达：

主题：

财富、理想

色调：大红、大紫、大金黄

画面：商业位置图、项目整体效果图、日光广场平面图、效果图

正反两面：正面项目整体情况；背面项目日光广场详细介绍；

基本元素：

概况：

商业街为原江宁东新南路，南北介于商业干道——上元大街和政务大道——金箔路之间，东西介于竹山路电子一条街和天印大道之间，是江宁东山商业的核心所在。周边餐饮、卫生、教育、生活设施林立。

周边已有商业氛围：上元大街、竹山路电子一条街、东山步行街、中国女人街、金宝大市场等，商业氛围十分浓郁。

项目全长980米，街宽31米（路宽21米，两边各退让5米），占地面积11万平方米，建筑面积24万平方米，容积率2.04，广场绿化率39%，是一条集休闲、购物、娱乐、餐饮、居住于一体的大型商业街。

该街分为A、

B、C、D、E、F、G、H、J、K、L11大功能区，其中A、B、D、E为大型超市、百货、餐饮、家电商场，C、K为高尚住宅区，F为4幢20层的高级商务大楼，其他区域为综合型商住楼，一、二层分别为时尚精品专卖，同时配有大型停车场。

交通十分便利：

与主城区：101线、南金线直达南京。

江宁区内：1路、2路、5路、8路、10路、大中；

周边县城线路：金陆、金湖、金汤、金秣、金溧、金丹、双周等；

日光广场

基本情况

日光广场位于

商业街的核心地段，日光广场整体由三部分组成，

一为3330M2的开放式休闲广场。

商业：

沿广场门面1-2楼连接，共13个，面积135左右的6个，230左右的7个；

内街1、2楼分割：一层前街23个，面积35平方左右

二层前街29个，面积83-124平方

一层后街23个，面积35平方左右；

二层后街29个，面积83-124平方；

三楼共5间

246平方，1个；368平方1个；463平方2个；614平方1个；

开发商：

发展有限公司

全程代理：南京

项目地址：南京市江宁区东新南路229号

销售中心：南京市江宁区金箔路333号

销售电话：

附件内容：

1、项目整体效果图

2、日光广场效果图

3、项目位置图，最好参照重新设计

4、日光广场分隔图

5、暂缺日光广场

3.5.2

日光佳园户型图折页

印制300份小的户型图，可集中于1张正反面

87平方及顶跃126平方1个；

131平方，及顶跃168平方1个；

重点推广：紧张制作中。主要为上海推广方式、杭州推广所需要的材料。

杭州重点推广方案

?

参展目的

目的——积累60%意向客户，客户积累至少在60户左右，面积积累在50%左右；

?

销售策略

6月15日-17日

销售价格早于南京市场率先在杭州推出，价格上会适当提高以抵消本次推广成本；

?

展位

通过与杭州本次组委会的先期接触，初步确定本次展会的展位大小为3M×9M，共27个平方。位置在D馆第001-003号展位；

?

表达的核心

本项目的投资价值分析。通过三维动画的场面渲染、宣传海报的详细阐述，销售人员的细致分析，引导客户投资本项目。

?

主力道具：

三维动画、宣传海报、项目总平面图

?

物品配置：

34寸液晶电视

DVD/VCD播放机

功放

音响等

洽谈桌4张、洽谈椅12把

?

配合礼品：

小财神、招财猫等小礼品；

附件一

三维动画制作方案

表达主题：

表现出投资回报的额度及年投资回报率

本动画广告适合在销售中心、展示会、推介会等地方播出。

核心计算方法：

售价拟订10000元/平方

租金水平拟订3-5年内为1.2-1.5元/平方，5年后租金水平上涨一倍，为2.4-3.0元/平方

投资产品使用年限按40年计算。

则总投资金额为10000元/平方，

租金收益为32850元-41062元；

年均投资汇报率为5.7%-7.8%

画面表达方式

1、植树法表示“植钱”

2、炒股投资法，曲线图表示

3、直接法单纯解释法

22

温州商业街项目策划报告

附件二：

序号

名称

数量

提供方

费用

用途

制作

时间把控

1

展位

27平方

组委会

33000

本次展会

2005年5月23日

2

三维动画

2-3分钟

甲方

30万左右

本次展会

日常宣传

我公司提供创意和方案，贵公司负责委托制作，也可由我方委托制作公司制作

2005年5月30日确定

3

宣传海报

甲方

1000份

本次展会

日常宣传

我公司提供创意和方案，贵公司负责委托制作，也可由我方委托制作公司制作

2005年5月30日完成

4

项目总平面图

三面一顶一窗户

甲方

本次展会

我公司提供创意和方案，贵公司负责委托制作，也可由我方委托制作公司制作

2005年6月10日完成

5

宽屏液晶电视

1台

甲方

本次展会

销售中心

建议购置，不仅本次展会使用，销售中心也需要增加气氛

2005年6月10日完成

6

洽谈桌

4张

甲方

本次展会

可以直接把销售中心的搬过去，可以在当地租赁

2005年6月10日确定

7

洽谈椅

15把

甲方

本次展会

可以直接把销售中心的搬过去，可以在当地租赁

2005年6月10日确定

8

礼品

500份

甲方

1万元左右

本次展会

甲方采购

2005年6月10日确定

1