产业园区拆迁安置工作存在的问题及对策

拆迁安置

安置小区建设

曲靖经济技术开发区（以下简称“曲靖经开区”）是1992年云南省人民***批准设立的省级经开区，2010年6月经***批准升级为国家级经开区。曲靖经开区的征地拆迁安置工作，大致经历了前十年（1992-2002年）的拆迁安置、2004年管理体制调整前后拆迁安置（2002-2005年）、小康城建设时期（1996-2010年）和旧村整村评估拆迁阶段（自2011年起至今）四个阶段，坚持“先建后拆、未拆先补、产权转换、差额找补”的和谐拆迁办法，人民群众的信任度和满意度不断提升，探索出了一条具有产业园区特色的旧村评估拆迁的路子，基本形成了公正、公开、公平的拆迁安置氛围。

一、曲靖经开区征地拆迁中存在的困难和问题

（一）拆迁面临瓶颈制约

同一行政区域内标准调整的影响。2014年7月，曲靖市麒麟区出台了集体土地房屋拆迁补偿办法，提高了旧村房屋的评估补偿指导价，虽然从测算看，其提高的幅度达不到曲靖经开区征地拆迁安置政策中旧村评估指导价与安置新区建设补助费之和，但因房屋拆迁补偿费是直付农户，安置新区基础设施补助费是按人均8000-10000元补助到居民小组，未考虑旧村面积多少。因此群众有想法，对评估拆迁有等待观望之情形。

拆迁安置中存在的自由裁量。由于集体土地上房屋情况复杂，在拆迁补偿中不可避免存在补偿差距，特别是部分拆迁过程中为推进工作，街道、社区、小组要求放宽标准等，导致了街道之间，拆迁项目之间、拆迁农户之间相互攀比、猜测、观望，甚至在部分别有用心的人唆使下，成为上访、群访的导火索，影响拆迁进度。

特殊的管理体制造成在拆迁补偿中不公平现象存在。一方面各部门在控制违建、突击装修方面职责不够明确，未形成统一、规范、集中的城乡管理的力量，导致部分居民小组突击建盖、突击装修现象严重，增大评估拆迁难度，另一方面目前拆迁安置政策不够完善，对遵纪守法、没有突击装修、违法建设的农户没有形成褒奖体制。

（二）安置小区建设滞后

规划不够合理，配套不够完善。曲靖经开区安置新区规划选址在调动群众积极性，充分尊重群众意愿方面存在不足，统筹城乡发展规划、??现城市和新区重大基础设施有效对接方面存在差异。存在安置新区为项目让路，使前期工作毁于一旦、重头开始，选址不能以法定形式固定，得不到严格执行，不顾及群众的想法，后面调整规划否定前面承诺等诸多问题，引起群众的不理解甚至反感。

筹资渠道单一，建设资金不足。旧村评估拆迁、建设安置小区、完善基础设施及公共设施配套需投入大量资金。初步估算，对一个居民小组进行综合环境整治约需资金1000万元；评估拆迁旧村约需3000-5000万元，规划区内44个居民小组旧村全部评估拆迁除约需资金20亿元左右；经开区已建和拟建的安置小区约需资金42.53亿元，几项合计经开区“拆旧建新”推进拆迁安置工作总投资保守测算需要60亿元以上。当前，曲靖经开区旧村评估拆除资金全部由财政筹资，安置新区建设资金来源主要是居民小组统筹管理的征地拆迁补偿费及曲靖经开区基础设施补助费，资金来源单一，为弥补资金不足居民小组只好采用代建垫资，以地筹款，把规划给集体土地用于安置和发展的集体土地抵押甚至出售给建设方或其它非本居民小组人员，这既不符合国家政策又透支了居民小组未来发展的希望。

指导帮助不够，前期手续不完善。安置小区建设是一个复杂的系统工程，涉及诸多政策性和技术性、专业性的要求，但目前曲靖经开区没有专门机构人员来统筹管理，没有可操作性的方案来指导帮扶，任凭居民小组“八仙过海各显神通”建设安置新区，导致建设中困难重重，建成后遗留问题成堆。安置新区建设前期手续复杂，涉及多个部门，但各部门各履其责、各管一段，很多工作互为前置条件，导致手续难以办理。有的安置小区已经启动多年还未完成前期手续，存在建设收费多、手续办理复杂等问题，如安置新区办理建设工程规划许可时，遇到多项行政收费办理事项，即：城市基础设施配套费、人民防空地下室建设费、地震评估报告费、墙改专项基金、建筑垃圾、工程渣土、碎石料处理费等。此外，安置新区的建设尤其是较早建设的安置新区建设水平低、形式单一、配套差，随着城市发展，一些老旧安置小区又形成新的城中村，造成社会财富资源的浪费。

（三）建后管理矛盾凸显

当前曲靖经开区拆迁安置中，原有居民虽然实现了集中统一的安置，但随着购买、租住人员的进入，导致安置新区普遍存在着人户分离的情况，按照现有传统的、粗放的社区模式，出现了社区、居民小组管不了、管不着、不能管、不愿管的局面，形成了社会管理死角和盲点，也给群众办事造成极大不便。目前，拆迁安置工作重心都在拆迁和安置阶段，对安置以后的管理重视不够。新区建成分配后乱建设、乱加层等现象有蔓延之势，脏、乱、差现象较为突出，黄、赌、毒亦有滋生势态，应引起高度重视。此外，目前新建小区居民小组大多是欠债建设，新区建成居民小组无集体经济、无土地资源的空壳组、欠债组，可持续发展的能力不足。

二、加强曲靖经开区征地拆迁工作的对策建议

（一）依法公正，破解制约评估拆迁工作的难点

完善政策措施。对当前征地拆迁补偿安置工作意见进行梳理分析，从有利于民生的角度，尽可能与同一行政区域内拆迁补偿政策相衔接，逐步提高评估拆迁补偿指导标准，使制定的政策更趋于科学、合理，易于被广大群众接受。同时总结完善当前执行的产权确认、户口人数认定、有产权非农人口拆迁安置、过渡安置、制止“三乱”“三突”等方面的原则，形成统一可操作性的规范要求，完善评估拆迁工作程序，用于指导评估拆迁工作。此外，注重保持政策的平衡性和连续性，进一步加强对评估拆迁政策的统一管理，把拆迁工作的各个环节始终置于广大群众的监督之下，及时兑付拆迁补偿的经费，提高评估拆迁工作的公信力，避免因评估拆迁不公或者乱作为引发抵触。

严格依法操作。要大力推广尹三、龙潭等居民小组拆迁与安置同步推进、以拆迁促安置、以安置新区房屋分配促拆迁、公开补偿分配办法、公开评估拆迁结果等做法，推动评估拆迁工作顺利开展。要进一步加强对拆迁评估中介机构、拆迁公司的管理和监督，完善司法公正部门参与拆迁过程管理的措施，做好拆迁评估政策合法性审查，开展拆迁评估社会稳定风险评估。认真执行公示制度、听证制度，确保“公正、公平、公开”公正的全面落实，使拆迁工作真正成为“阳光拆迁”、“平安拆迁”、“和谐拆迁”。

（二）多措并举，加快安置新区建设步伐

完善安置新区规划选址。安置新区选址要按照产城一体、多规融合的思路，与城市总体规划、土地利用总规、产业发展规划相衔接，根据社区拆并、产业布局、基础设施和公共服务设施布局的不同情况，在充分尊重群众意愿的基础上，引导群众按照突出个性，方便生产生活基础上统一规划选址、科学布局。要认真梳理已建、在建小区在规划建设中的遗留问题，妥善给予解决。要对已选址或未选址安置小区现状和拆迁情况进行科学分析、防止产生新的遗留问题。规划选址经充分确定后，必须以法定形式予以固定，确保规划的严肃性、连续性、可持续性，也让拟拆迁安置农户吃上“定心丸”。

推进安置小区建设。根据当前过渡规模情况和?f村房屋拆迁计划，在认真分析和计划预测的基础上，加***迁安置的统筹，合理调整各居民小组安置小区建设规模及建设进度；围绕支持拆迁安置工作的思路，在土地预收贮、基础设施建设等方面优先安排项目资金；引导居民小组根据经济实力，按照适度超前，留有发展空间的原则，合理安排安置小区建设规模；充分发挥省市授权的优势，进一步简化安置小区建设的审批手续，建议街道牵头，采用代办制、包保制或者联动审批制等方式为安置新区项目审批打开绿色通道，加快审批流程。同时减免各种费用，最大限度降低安置新区建设成本。

切实提高安置小区建设品质。要合理引导商住分离，按照“拆旧建新，一户一宅”的要求，坚持“三统一、一挂钩、一分离、两集中”的原则不动摇，即统一用地标准、统一规划设计、统一建设分配管理；安置新区分配与旧村拆迁挂钩，先拆迁先安置，后拆迁后安置，不拆迁不安置；安置新区建设充分考虑被拆迁群众生活出路，发展与居住分离，发展用地突出商业价值，居住用房注重功能齐全方便实用；发展用地相对集中，居住用地相对集中，形成规模效应。要完善配套设施，在安置新区建设完工之时，应确保道路、绿化、污水处理等公共设施全部到位，其它生产服务设施逐步完善，做到基础设施与安置小区同步规划、同步配套、同步实施。要将安置新区纳入安全、质量监控体系，加强安置小区建设安全质量监督管理，确保建筑安全质量。

探索创新拆迁安置方式。目前，曲靖经开区是按照“一户一宅”的宅基地安置方式，旧村经评估拆迁签订安置协议后以货币补偿，再按户口人数按统一标准规划用地，户均占地约120平方米，可建盖500-600平方米建筑，同时为居民小组预留发展用地。在实际操作中，居民小组往往将多余宅基地或预留用地进行处置筹集资金来弥补安置新区建设资金缺口，这种安置方式占用了大量的土地资源，透支了未来发展空间，加大了后期管理难度。探索尝试货币安置方式，提高货币安置方式的吸引力，以利益引导群众选择货币安置，缓解安置难度的矛盾；探索集体经济股权式安置，通过集体资产平台保值增值、理财分工，成为拆迁安置群众的一条增收途径。

（三）加强规范，不断创新安置新区管理

理顺管理体制。针对目前曲靖经开区村改居后存在农村社区、城市社区多种管理体制并存的实际，借鉴学习先进地区经验，制定加强曲靖经开区居民社区管理的指导意见，理顺从农村社区向城市社区转变的管理体制。对安置小区已建成的居民小组，要按照城市社区管理健全管理体制、明确责任，并按照属地管理原则，将享受集体经济待遇与社区对居民提供统一的公共服务、福利待遇和社会管理分离，从而形成独立有效的社区管理体制。按照党章和党的基层组织条例的有关规定抓好社区基层***建设，健全完善社区居委会的各级机构，有效开展就业、医疗、卫生、教育、社会保障、计划生育、综合治理、征兵养老、护林防火等工作，提高社区民主管理水平。

规范物业管理。目前，曲靖经开区建设的安置新区大部分都是集体组织负责公共管理支出，居民个人没有缴费。缴不缴物业费，不仅关系到社区公共开支来源和社区物业管理能不能正常运行，而且关系到居民的公共意识、业主意识的养成。按照属地管理的原则，由街道负责辖区内安置新区的物业管理工作，并根据安置新区物业管理现状，建议出台曲靖经开区居民集中居住区物业费收缴和使用办法，对居民集中居住区物业管理的管理方式、管理标准、管理主体、物管配套设施、各有关部门职能分工等进行明确界定和统一规范。