湖南娄底联众项目可行性研究报告

湖南娄底联众项目可行性研究报告本文简介：联众置业项目可行性研究报告湖南娄底联众项目可行性研究报告（修正方案）凌峻（中国）房地产策划推广机构2004年9月目录前言土地规划方案第一部分B区可行性研究第二部分湘阳街临街区段可行性研究第三部分A、C、D区纵深地段可行性研究方案一商业街、住宅结合方案二专业市场、住宅结合A、租售结合B、全部销售结论前

湖南娄底联众项目可行性研究报告本文内容：

联众置业项目可行性研究报告

湖南娄底联众

项目可行性研究报告

（修正方案）

凌峻（中国）房地产策划推广机构

2004年9月

目录

前言

土地规划方案

第一部分

B区可行性研究

第二部分

湘阳街临街区段可行性研究

第三部分

A、C、D区纵深地段可行性研究

方案一

商业街、住宅结合

方案二

专业市场、住宅结合

A、

租售结合

B、

全部销售

结论

前言

本报告作为项目的投资分析报告，是项目前期策划的重要组成部分，是对项目的开发成本和经营利润进行分析和评估。关于本财务分析报告，有以下几点说明：

1、本分析报告所研究的对象是拟建于湖南娄底市娄星区、西起娄星路、南临湘阳西街、东至氐星路、北接娄底火车站的娄底联众项目。

2、本分析报告在分析项目两种运作模式的基础上，通过对项目的各种财务评价指标进行分析，并对项目的开发成本和经营利润进行综合评估。

3、本项目的有关成本核算是针对娄底市当地的实际情况而言，其明细核算科目基本参照和沿用贵公司提供的有关的数据。由于娄底当地房地产开发未计土地增值税，在本研究报告中未计入土地增值税。

4、由于本项目的规划方案尚未最后确定，项目的诸多数据还未最终确定，我司只能根据目前有关贵司提供的并不完善的资料进行初步测算。并分别针对三大区域、两种方案的经济指标进行模拟，难免有许多考虑不周之处。多数具体工作均有待与贵公司进一步协商，以谋求共识，为实现项目的最终成功而共同努力。

土地规划方案

本项目总占地95520平方米，约143.28亩，但实际可用于开发的面积约为83580平方米（约125亩），分为A-C-D

区、B区、D-B区三个区域，经有关部门评估，土地总价为4550万元（总资产5500—固定资产800—流动资产150）。其中：

（1）

B区地块综合用地（不含宾馆地块。下称：B区地块，位置参考图1）占地面积为6227平方米，预估地价为3000元∕平方米，总地价为1868万元；

（2）

A、C、D区及B－D地块的湘阳街临街区域（下称：湘阳街临街地块，位置参考图2）占地面积约为9000平方米，预估地价为1500元∕平方米，总地价为1350万元；

（3）

A、C、D地块纵深部份（下称：A、C、D区纵深地块，位置参考图3、4）占地面积约为68353平方米，总地价为1332万元（4550—1868—1350）。

以上各地块的土地成本以原评估价4550万元为基准，在本报告可不考虑土地的增值问题，土地的增值部份将体现在日后开发经营收益中。

各区域地块的初步规划情况说明如下：

一、B区地块

B区地块的6227平方米可用来建综合商业大厦，包括4层购物广场、16层（或以上）酒店、两层地下室，同时利用集团办公用地的绿地，在下面建大型地下室1层，可用于商业经营之用。

二、湘阳街临街地块

A区、C区、D区、B－D区的临湘阳街地段可建成底商住宅楼：两层底商，4层住宅；其中A区娄星路与湘阳街的转角处可建3层综合商业铺面及1层地下室，可用于餐饮业或娱乐业。裙楼以上可以建16层公寓。

三、A、C、D区纵深地块

对于这部分土地的规划有两种方案：

方案一：

此方案是凌峻公司在对娄底房地产市场进行了充分调研的基础上，根据项目地块自身的特点以及娄底房地产发展的趋势而提出的建议。

A区纵深部分及C区与A区接壤的通道区域可用来建成商业步行街；两层底商，4层住宅；C区、D区的纵深地段可建成纯住宅高档社区；除湘阳路小区入口处设置少量商业门面外，住宅区内不设任何商业门店，开创娄底高素质住宅项目的先河，引领娄底人居进程。

方案二：

根据开发商建议，可将A区考虑建成商业街，C区、D区建成专业市场。此方案是联众公司领导主要在考虑土地产权的拥有及土地增值的问题后，产生的初步方案。

经我司认真研究后认为，如果要将C区、D区建成专业市场，就必须为专业市场留出人流、物流通道，一旦将A区建成商业街，

C区、D区即成为商业“死角”，那么专业市场的经营风险将非常大。以凌峻多年对房地产，特别是商业地产的研究经验预测，在这样通路封闭的地块上做市场几乎没有生存的可能。

经我司充分论证后建议：如果一定要做专业市场，就必须将A区、C区统一做成专业市场，将D区做成底商住宅即底商加住宅，这样开发的可行性才更大。

因此，本项目的可行性研究报告分为三个部分：

第一部分：专项分析B区地块的6227平方米用地；

第二部分：专项分析A、C、D区及B－D区的临湘阳街地块，包括A区娄星路与湘阳街的转角处地块；

第三部分：专项分析A、C、D区纵深地块的土地利用问题，对于这部分土地的用地性质我们将分两种方案进行专题讨论：

方案一：讨论商业街、住宅结合的操作方式：

方案二：讨论专业市场、住宅结合的操作方式。

第一部分：B区地块可行性研究

一、主要技术指标模拟

表1

主要技术指标模拟

项目名称

指标

说明

1、总占地面积

6227平方米

要拆除地块上一栋旧宿舍建筑

2、总建筑面积

46000平方米

2.1、购物广场

20000平方米

1—4层，每层5000

m2

2.2、三星酒店

12000平方米

5—20层，约250个房间

2.3、地下建筑面积

14000平方米

其中4000

m2

为绿化广场

地下室

3、容积率

5.1

凌峻建议指标

二、总投资估算

1、投资成本估算

表2

投资成本估算表

项

目

金额（万元）

单

价

计算依据

1、土地成本

1868

3000元∕m2

6227

m2

2、建安工程费

6880

2.1、购物广场

3000

1500元∕m2

20000

m2

2.2、商场设备安装

1000

500元∕m2

商场安装中央空调、电梯、消防等设备

2.3、地下建筑

1680

1200元∕m2

14000

m2

2.4、酒店

1200

1000元∕m2

12000

m2

3、前期费用

443

3.1、规费、管理费

192

60元∕m2

按地级市水平估算

按地面建筑面积计算

3.2、前期策划费

30

3.3、规划设计费

92

20元∕m2

按市场行情估算

按总建筑面积计算

3.4、地质勘探费

6

1000元∕孔

60孔

3.5、项目监理费

123

建安工程费的1.8%

4、基础设施配套费

94

30元∕m2

按地级市水平估算

按地面建筑面积计算

5、不可预见费

223

(2.+3.+4.)

×3%

6、管理费用

148

(2.+3.+4.)

×2.0%

7、总成本

9656

1.+2.+3.+4.+5.+6.

2、销售费用估算

表3

销售费用估算表

项

目

计算依据

合计（万元）

市场推广费

销售收入×2.0%

130

销售代理费

销售收入×2.0%

130

合

计

销售收入×4.0%

260

3、开发成本总和：

1.＋2.＝9656＋260＝9916万元

三、总收入估算

1、购物广场销售收入估算

按照目前的商业地产的市场行情，四层购物广场共20000平方米体量较大，很难一次全部脱手，故我司建议建成后只销售第1、2层，其余两层用于出租经营。

根据娄底目前商业地产的售价情况，我们参照环球商业广场的销售价格水平设定第1层的平均售价为8000元∕m2，第2层的平均售价为5000元∕m2，则销售收入为：

8000元∕m2×5000

m2＋5000元∕m2×5000

m2＝6500万元

2、购物广场（集团休闲广场地下1层、3、4楼）经营收入估算

购物广场中的集团休闲广场地下1层4000

m2、三、四楼10000m2建议用于出租，可经营大型超市，餐馆等。

根据娄底正在经营的商业广场的租金水平，我们参照佳惠购物中心、银河购物中心、新一佳超市的租金价格水平，因考虑三、四楼作为大型超市经营，预计三、四楼月平均租赁价格为20元∕m2，集团休闲广场地下层与首层相连，实际上也成为购物中心的首层商铺，预计月平均租赁价格为40元∕m2。

按照经营期为10年进行计算租金收入（未计入租赁价格的上涨）：

?

1年租金为：

(10000

m2×20元∕m2+4000

m2×40元∕m2

)×12月＝432万元

?

10年租金为：432×10年＝4320万元

3、收入总计

1.＋2.＝6500＋4320＝10820万元

四、税金估算

1、购物广场的销售税金及附加：

6500×5.5%＝358万元

2、购物广场10年租金收入的营业税及房产税：

4320×（5.5%＋12%）＝756万元

3、税金总和为：

1.＋2.＝358＋756＝1114万元

五、开发利润估算

总收入—总成本＝10820－（9916＋1114）＝－210万元

六、小结

通过土地价值综合利用的考虑，把原计划的集团休闲广场地下室作为停车场用途调整为与购物中心一楼连为一体作为一层的商业用途。通过集团休闲广场地下商业面积的增加，极大提升了地块的商业价值，同时带来了可观的收益，为联众公司提供了可持续稳定的收益回报。另一方面，联众公司将集团休闲广场地下商业面积进行合理招商运作，将积极促进购物中心一、二层的销售，实现多赢的局面。

从简单的帐面上看，B区地块作为购物广场+酒店的大厦项目开发建设处于亏损状态，项目不可行。

但是我们仔细分析后发现，这个结果是在没有计入酒店及地下建筑的经营收入的情况下估算的，该酒店可通过以物业为合作条件，与知名的酒店管理公司合作经营娄底最好的酒店，酒店的其他投资由合作方负责，酒店营业后的收益即是纯收入；且购物广场的租赁收入仅以10年的经营期为计算期，况还未考虑租金的上涨情况，因此从长远收益的角度上考虑，项目未来的实际收益是非常可观的。

通过以上的计算可以分析得知：

1、

项目的总投资为9916万元，销售收入为6500万元，开发资金缺口为3416万元，减去地价1868万元后，还至少需要融资1548万元。

2、

项目购物中心的租金预计每年432万元，扣除租金收入税金后预计在第10年后，还有210万项目融资资金没有偿还。第11年，项目才达到收入平衡并开始盈利（未考虑酒店的盈利情况和融资的成本两方面的因素）；

3、

发展商要以长线投资来考虑，项目在短期内难以产生现金流，因此要有充足的资金支持；

4、

购物中心综合建筑开发难度、经营难度都对发展商提出更高的技术要求，发展商对开发难度要有充足的认识；

5、

大型商业和酒店的招商、合作经营单位要提前落实，不可盲目开发。

第二部分：湘阳街临街地块可行性研究

一、主要技术指标模拟

表5

主要技术指标模拟

项目名称

指标

说明

1、总占地面积

9000平方米

2、总建筑面积

30000平方米

2.1、商业建筑面积

1400平方米

2.1.1、临街底商

8000平方米

两层底商门面

2.1.2、综合商业

6000平方米

湘阳街与娄星路转角位综合楼的1—3层

2.2、住宅建筑面积

13000平方米

2.2.1、多层住宅

6000平方米

2.2.2、小高层公寓

7000平方米

综合楼4—16层

2.3、地下建筑面积

3000平方米

综合楼地下一层

3、容积率

3.0

凌峻建议指标

二、总投资估算

1、投资成本估算

表6

投资成本估算表

项

目

金额（万元）

单

价

计算依据

1、土地成本

1350

1500元∕m2

9000

m

2

2、建安工程费

2630

2.1、临街商铺

***0

800元∕m2

8000

m

2

2.2、多层住宅

300

500元∕m2

6000

m

2

2.3、综合商业

900

1500元∕m2

6000

m

2

2.4、公寓

490

700元∕m2

7000

m

2

2.5、地下建筑

300

1000元∕m2

3000

m

2

3、前期费用

282

3.1、规费、管理费

162

60元∕m2

按地级市水平估算

按地面建筑面积计算

3.2、前期策划费

20

3.3、规划设计费

45

15元∕m2

按市场行情估算

按总建筑面积计算

3.4、地质勘探费

8

1000元∕孔

80孔

3.5、项目监理费

47

建安工程费的1.8%

4、基础设施配套费

71

30元∕m2

按地级市水平估算

按地面建筑面积计算

5、不可预见费

89

(2.+3.+4.)

×3%

6、管理费用

60

(2.+3.+4.)

×2.0%

7、总成本

4482

1.+2.+3.+4.+5.+6.

图2

2、销售费用估算

表7

销售费用估算表

项

目

计算依据

合计（万元）

市场推广费

销售收入×2.0%

146

销售代理费

销售收入×2.0%

146

合

计

销售收入×4.0%

292

3、成本总和：

1.＋2.＝4482＋292＝4774万元

三、总收入估算

1、临街两层门面销售收入估算

根据娄底目前商业地产的售价情况，我们参照氐星路和长青街租金价格水平设定临街门面以均价5000元∕m

2（底层售价7000元∕m

2，第二层售价3000元∕m

2）进行连体销售，销售收入为：

5000元∕m

2×8000

m

2＝4000万元

2、综合商业销售收入估算

按照目前市场行情，三层集中式商铺的销售均价为3300元∕m

2（第一层售价5000元∕m

2，第二层售价3000元∕m

2，第三层售价2000元∕m

2），则商业部份销售收入为：

3300元∕m

2×6000

m

2＝1980万元

3、多层住宅销售收入

依据目前市场住宅行情，普通住宅的价格大多数在700—800元∕m

2之间，由于上述多层住宅临街，噪音较大，因此价格与市场价格相当，3—6层住宅的销售均价为800元∕m

2，则销售收入为：

800元∕m

2×6000

m

2＝480万元

4、小高层公寓销售收入

由于娄底市场上还没有高层公寓，产品非常新颖，既可以用来做住宅，也可用来做办公室。目前娄底市场小高层公寓没有可比产品，根据其他地级市多层住宅与高层价格的比价，高层住宅可以比普通多层住宅售价高出50%左右，因此将本地块的高层公寓的销售均价暂定为1200元∕m

2。销售收入为：

1200元∕m

2×7000

m

2＝840万元

5、收入总计

1.＋2.＋3.＋4.＝4000＋1980＋480＋840＝7300万元

四、税金及附加估算

7300×5.5%＝401万元

五、开发利润估算

总收入—总成本=7300－（4774＋401）＝2125万元

六、所得税估算

开发利润×33%＝2125×33%＝701万元

七、经营净利润估算

开发利润-所得税＝2125－701＝1424万元

八、盈利分析

⑴、投资利润率=利润总额／总投资额×100%

＝2125／4774×100%＝44.5%

⑵、投资净利润率=税后利润／总投资额×100%

＝1424／4774×100%＝29.8%

九、小结

湘阳路临街地块的产品，我们建议规划为6层多层建筑，其中1—2层为连体临街商铺，3—6层为住宅。

从以上分析数据可以看出，本地块的开发利润率并不是很高，主要是由于高层公寓的造价高，而在售价上没有太多空间，多层住宅由于目前市场售价较低，更是没有多少利润可言。

虽然利润不高，但这地块的产品从目前市场行情来看，还是有可作为的。

首先是开发难度较小，发展商可通过这部份产品的开发积累更多的开发经验，对其他几个地块的开发大有益处；

其次多层住宅与临街商铺的产品与市场需求吻合，销售难度较少，资金回收有较强的保证；

第三是投资较少，且容易控制成本。

从目前娄底的房地产情况来看，高层公寓属于全新的产品类型，市场接受还需要一定的时间，而且高层公寓的销售价格也不可能在短期内有大的涨幅。因此我司建议，可以先建临街多层商住楼及转角处综合大楼的裙楼，综合大楼的高层公寓暂时不建，待市场机会成熟后再建。在尽可能的情况下多做临街商业门面才是上策，这样既可避免积压资金，又可规避市场风险。

第三部分:A、C、D区纵深地块可行性研究

方案一：商业街、住宅结合

一、

地块的开发模式

通过前期对联众地产项目的开发进程进行初步的判断，尤其是各地块开发时间、周期、产品及功能定位提前考虑，对于整个开发阶段的持续性发展及以市场依据的策略性调整均提供可参考的蓝本，这是十分必要的。

本项目发展计划的设计，意味着不仅是规模大，重要的是在产品的开发存在明显的阶段性划分、在产品的配套上超越一般意义的小区，注重分组团、分阶段开发，诸如此类的开发特征与需要，以及根据位置特点、***对周边区域的规划等方面，综合性地慎重考虑分两期开发。

第一步：步行街+多层住宅开发先行

先建步行街，首先把项目启动起来，以全面领先的硬件与软件相配合，在市场上起到房地产示范的作用，吸引第一批商业意向客户。以优质产品推出市场，打开产品品牌市场，迎合首批客户的认可，为后阶段的开发奠定良好的客户资源。同时，以示范性住宅产品作为首期启动的产品，创造一股席卷娄底的“置业旋风”。

第二步：开发纯住宅

在步行街开发的成功运作后，可进入本项目的住宅物业开发阶段，即进行纯住宅的开发。纯住宅也将分两至三期开发。

二、产品类型建议

一）商铺类型及分布区域：

A、主题风情式购物广场及商业街：

在A地块中建设步行街+多层住宅的产品，通过带有明显风情的建筑符号、特定的业态分布，以及各类特色商家的引进，建设成为具有独特风情、多元化的购物场所，也就是集购物、美食、游戏、休闲、健身、观光、文化于一体的体验式购物场所。

这种商业模式与传统的百货商场相比，最大的优势在于其拥有最大化的使用价值，这一价值是来自除购物之外的诸多功能。而这种购物模式正是娄底目前所缺乏的。

步行街主要设立在地块的A区，为六层建筑。1—2层为步行街商铺，3—6层为多层住宅。

二）住宅类型及整体规划：

A、

住宅类型：

第一期：纯多层；

第二期：多层与小高层结合。

B、

整体规划：

结合国内先进的、成熟的规划形式，以及考虑到湘中地区的特点及当地楼盘的现有状况，我司提出行列式与院落式相结合的规划手法，具体如下：

结合行列式与围合式布局的优势，在基本保证南北朝向的前提下，利用楼体的错落以及小幅度的弧度，以相对“围合”的形式制造不同的小组团，创造人性化、多层次、有实际内涵的“院落式”空间。

该规划手法在项目应用的进度：

第一期住宅物业采用行列式排列形式：

由于地块狭窄，难以在规划上做更多的变动，仍以传统的行列式为主，但通过楼体单元数的变化及错落形成空间的变化；

第二期住宅物业采用院落式排列形式：

地块大、方正，而且，届时本项目的品牌与整体素质已得到了市场的认同，可以在规划上做得更为丰富，结合景观和空间设计手法，形成一个尺度宜人、层次丰富、富有内涵的居住环境，并通过游乐设施、小品等为其注入勃勃生机，形成独特的“院落文化”。

由于地块的北侧是娄底火车站的编组线，火车噪音影响小区居民生活，为了有效阻隔噪音影响，可以在规划路北侧修建一排商铺，在商铺的背后种植高大的乔木，用于降低噪音，提高居住舒适度。

另一方面，可以在项目规划路南侧与“公司2号楼”并排建设多层小户型住宅楼房，作为C区纯住宅小区的隔音屏蔽,在销售时，以较低的价格出售。

注：步行街门面及住宅物业产品的具体方案这里不作具体阐述，将在产品策划报告里作详尽的研究。

图3

三、主要技术指标模拟

表8

主要技术指标模拟

项目名称

指标

说明

1、总占地面积

68353平方米

2、总建筑面积

96000平方米

2.1、商业建筑面积

20000平方米

约占总建筑面积20%

2.2、住宅建筑面积

73000平方米

2.2.1、多层住宅

62000平方米

约占总建筑面积65%

2.2.2、小高层住宅

11000平方米

约占总建筑面积12%

2.3、公建配套面积

3000平方米

约占总建筑面积3%

3、综合容积率

1.4

凌峻建议指标

四、总投资估算

1、投资成本估算

表9

投资成本估算表

项

目

金额（万元）

单

价

计算依据

1、土地成本

1332

68353m

2

2、建安工程费

2920

2.1、商业铺面

1600

800元∕m2

20000

m

2

2.2、多层住宅

310

500元∕m2

62000

m

2

2.3、小高层

770

700元∕m2

11000

m

2

2.4、公建配套

240

800元∕m2

3000

m

2含装修

3、前期费用

865

3.1、规费、管理费

576

60元∕m2

按地级市水平估算

按地面建筑面积计算

3.2、前期策划费

50

3.3、规划设计费

144

15元∕m2

按市场行情估算

按总建筑面积计算

3.4、地质勘探费

20

1000元∕孔

200孔

3.5、项目监理费

75

建安工程费的1.8%

4、基础设施配套费

960

100元∕m2

按地级市水平估算

按地面建筑面积计算

5、不可预见费

142

(2.+3.+4.)

×3%

6、管理费用

95

(2.+3.+4.)

×2.0%

7、总成本

6314

1.+2.+3.+4.+5.+6.

2、销售费用估算

表10

销售费用估算表

项

目

计算依据

合计（万元）

市场推广费

销售收入×2.0%

320

销售代理费

销售收入×2.0%

320

合

计

销售收入×4.0%

***0

3、成本总和：

1.＋2.＝6314＋***0＝6954万元

三、总收入估算

1、商业街铺面销售收入

商业铺面以均价4500元∕M2（第一层售价6000元∕M2，第二层售价3000元∕M2）进行连体销售，销售收入为：

4500元∕M2×20000

M2＝9000万元

2、多层住宅销售收入

商业街的多层住宅销售均价为850元∕M2，住宅小区的多层住宅的销售均价为950元∕M2，综合销售均价为920元∕M2左右，则多层住宅的销售收入为：

920元∕M2×62000

M2＝5704万元

3、小高层销售收入估算

小高层住宅以均价1200元∕M2进行销售，销售收入为：

1200元∕M2×11000

M2＝1320万元

4、收入总计

1.＋2.＋3.＝9000＋5704＋1320＝16024万元

四、销售税金及附加估算

16024×5.5%＝881万元

五、开发利润估算

总收入

-总成本＝16024－（6954＋881）＝8189万元

六、所得税估算

开发利润×33%＝8189×33%

＝2702万元

七、经营净利润估算

开发利润-所得税＝8189－2702＝5487万元

八、盈利分析

1、投资利润率=利润总额／总投资额×100%

＝8189／6954×100%＝117.7%

2、投资净利润率=税后利润／总投资额×100%

＝5487／6954×100%＝78.9%

方案二：专业市场、住宅结合

一、

专业市场建设思路

该专业市场的建设，应打破传统的专业市场的局限性，吸收引进先进的开发和经营理念，将建设成为湘中地区专业性强、主题鲜明的集交易、运输、展示、信息等多功能为一体的大型商贸集散基地。

二、专业市场规划设计构思

通过细致明确的动线规划、实用的平面布局与简洁明快的建筑立面设计，将建筑融入城市规划环境之中，并高度配合周边的交通网络发展，规划设计切实从经营需求和交易需求出发，融合现代科技和建筑规划理念，适度超前，引导市场；

根据市场的业态划分实行功能分区、组团式布局，合理分布商业经营空间、展示空间、公共空间，形成多主题的业态组合，最大程度吸引采购人流，同时最大限度降低交易成本，创造流通价值，提升物业价值。

三、专业市场规划布局构思

专业市场的建筑体布置为标准的行列式布局，弱化核心概念，而突出了用地均化的设计理念，布局中强调“轴”、“心”、“区”的设计构思，给人一种规则的韵律感，从而为每一个街区与商业单元都争取到几乎同等的商业条件。在功能布局上突出各功能区的相对独立与相互和谐，把整个市场的商业交易有机结合起来。每个功能性区域各显特色、独具魅力，又形成统一协调的风格，融为一体。

专业市场的主要建筑形式采用地上两层的独立连体商铺形式，各连体商铺相互连接，形成商业街，商业街采用行列式布局，构成四通八达的商业街区。商铺、商业街、商业街区以建筑外观、铺地等在统一风格之下形成各自的特色。连体商铺首层作为经营功能区、二层为办公、仓储、展示等多功能空间。

n

专业市场交通组织

专业市场内的主要道路、次要道路、组团道路、商铺旁道路应该设置分级清晰、主次分明并结合娄新路和湘阳街构成环回的道路循环系统。

项目地块北区的规划路要尽快修通，道路的开通对于专业市场的交通组织，盘活专业市场将有重要的意义。同时，可以考虑在道路北侧修建一排商铺用于出租。

n

专业市场配套设施

项目内设一定的商务休闲和娱乐设施，使专业市场内的经营客户和购买者在经营和购买的同时，满足基本生活购物功能，作为完善“城市运营”的商业经营模式的一种补充和优化。

注：专业市场商铺产品的具体方案这里不作具体阐述，在联众公司决定那个开发方向后，将在产品策划报告里作详尽的研究。

一、主要技术指标模拟

表11

主要技术指标模拟

项目名称

指标

1、总占地面积

68353m

2

2、总建筑面积

75000平方米

2.1、专业市场建筑面积

65000平方米

2.2、住宅建筑面积

10000平方米

3、综合容积率

1.1

图4

二、总投资估算

1、投资成本估算

表12

投资成本估算表

项

目

金额（万元）

单

价

计算依据

1、土地成本

1332

68353M2

2、建安工程费

4400

2.1、专业市场

3900

600元∕m2

65000

M2

2.2、多层住宅

500

500元∕m2

10000

M2

3、前期费用

666

3.1、规费、管理费

450

60元∕m2

按地级市水平估算

按地面建筑面积计算

3.2、前期策划费

50

3.3、规划设计费

75

10元∕m2

按市场行情估算

按总建筑面积计算

3.4、地质勘探费

20

1000元∕孔

200孔

3.5、项目监理费

71

建安工程费的1.8%

4、基础设施配套费

225

30元∕m2

按地级市水平估算

按地面建筑面积计算

5、不可预见费

159

(2.+3.+4.)

×3%

6、管理费用

106

(2.+3.+4.)

×2%

7、总成本

6888

1.+2.+3.+4.+5.+6.

三、收益估算

专业市场的回报方式我们在这里作了两种方案：A方案是通过出租收取租金来实现长期回报，B方案是采用产权销售一次性实现投资回报。

A方案：租售结合(专业市场全部出租，住宅全部销售）

（一）开发总成本估算

1、投资成本：6888万元

2、销售/招商费用估算

表13

销售/招商费用估算表

项

目

计算依据

合计（万元）

市场推广费

预测

约100

销售/招商代理费

销售收入×2.0%

年租金收入×10.0%

约100

合

计

200

3、成本总和：

1.＋2.＝6888＋200＝7088万元

（二）收入估算

1、多层住宅销售收入估算

依据目前市场行情，由于这些多层住宅正对市场，环境复杂，噪音较大，因此价格向上走的难度较大，多层住宅的销售均价为850元∕M2，则销售收入为：

850元∕M2×10000

M2＝850万元

2、市场租金收入估算

根据调查发现：目前娄底的底星路和娄星路的临街商铺租金在30元∕月·M2左右，而四一八建材市场的租金均价也在30元∕月·M2左右。因此，我们将地块作为专业市场的租金设定第一层租价35元∕月·M2，第二层租价为5元∕月·M2，两层连体出租，以均价20元∕月·M2进行招租，经营期暂定为10年，则：

?

每年的租赁收入为：

20元∕月·M2×65000

M2×12月＝1560万元

?

10年的租金总收入为：

1560万元×10年＝15600万元

3、收入总计

销售收入+租金收入＝850＋15600＝1***50万元

（三）税金估算

1、多层住宅的销售税金及附加：

850×5.5%＝47万元

2、专业市场租赁的营业税及房产税：

15600×（5.5%＋12%）＝2730万元

3、税金总和为：

销售税金+租赁税金＝47＋2730＝2777万元

（四）开发利润估算

总收入-总成本＝1***50－（7088＋2777）＝6585万元

（五）所得税估算

开发利润×33%＝6585×33%＝2173万元

（六）经营净利润估算

开发利润-所得税＝6585－2173＝4412万元

（七）盈利分析

1、投资利润率=利润总额／总投资额×100%

＝6585／7088×100%＝92.9%

2、投资净利润率=税后利润／总投资额×100%

＝4412／7088×100%＝62.2%

B方案：全部销售

（一）开发总成本估算

1、投资成本：6888万元

2、销售费用估算

表13

销售费用估算表

项

目

计算依据

合计（万元）

市场推广费

销售收入×2.0%

407

销售代理费

销售收入×2.0%

407

合

计

814

3、成本总和：

1.＋2.＝6888＋814＝7702万元

（二）收入估算

1、多层住宅销售收入估算

850元∕M2×10000

M2＝850万元

2、专业市场销售收入估算

根据调查发现：目前娄底的底星路和娄星路的临街商铺租金在30元∕月·M2左右，而四一八建材市场的租金均价也在30元∕月·M2左右。我们在为专业市场定价时考虑两个因素：

1、按照商业市场的规律，专业市场一方面是由于规模大，供应量大；另一方面，业主的经营自主性低，转手比较困难，一般来说，的销售价格比临街门面房要低。

2、按十年的回报期计算，将租金折算成销售价格，即销售的单价=年租金×10，即地块专业市场的销售单价设定在3000元∕M2左右。

因此，我们预估该地块专业市场的销售单价为3000元∕M2，则销售收入为：3000元∕M2×65000

M2＝19500万元

3、收入总计

1.＋2.＝850＋19500＝20350万元

（三）税金估算

20350×5.5%＝1119万元

（四）开发利润估算

总收入-总成本＝20350－（7702＋1119）＝11529万元

（五）所得税估算

开发利润×33%＝11529×33%＝3805万元

（六）经营净利润估算

开发利润-所得税＝11529－3805＝7724万元

（七）盈利分析

1、投资利润率=利润总额／总投资额×100%

＝11529／7702×100%＝149.6%

2、投资净利润率=税后利润／总投资额×100%

＝7724／7702×100%＝100.3

%

?

租售结合与全销售方式对比：

从以上两个方案的分析来看，采用租售的方式，总投入为7088万元，当住宅全部销售时，专业市场采用租赁的方式，十年的回报为15600万元；采用全部销售的方式，总投入为7702万元，当专业市场全部销售时，所得到的收益为19600万元。

如果采用全部租赁，由于本项目规模大，进行统一招商将会面临相当大的压力。同时，由于采用租赁方式，因此项目前期投入大，资金回收期长，对发展商的资金提出相当高的要求。

如果采用全部销售方式，发展商能够一次性回笼资金，及时缓解资金的压力。但从专业市场的操作来看，全部销售对项目后期经营是不可取的，同时全部销售也是相当困难的。另一方面，项目的规模大，就娄底目前的市场购买力来看，全部消化也是相当困难的，商铺供应将会出现供过于求的局面，导致项目销售陷入困境，直接影响到项目的发展。

从长远的回报来看，我们建议专业市场采用租售结合的方式，以租为主要，销售为辅。通过商铺的销售来实现投资的回收，同时，发展商持有大部分商铺租赁作为长期收益。通过测算，如果本地块专业市场，销售40%左右的商铺即可总投入的收支平衡，发展商持有60%的商铺用于租赁；

?

总投入的收支平衡：

65000

M2×40%×3000元∕M2=7800万元>总投入7702万元

?

每年租金收入约为：

65000

M2×60%×20元∕M2×12月=936万元

A、C、D区纵深地块两种开发方案的优劣分析

对比项目

专业市场

步行街+住宅

土地控制权

联众公司拥有土地使用权

分成为独立产权出售，联众公司没有土地控制权

收益形式

通过租赁的形式来实现持续性的收益回报

通过销售的方式来实现收益回报，步行街的小部分商铺通过租赁来实现收益

收益回报

主要通过租赁来实现租赁回报，资金回收期长

主要通过销售来实现收益回报，前期销售商铺，通过商铺销售后的资金滚动发展住宅，回收期较短

风险分析

1、项目规模大，招商有相当难度

2、项目前期一次投入大，对资金量要求要

先步行街后住宅，项目启动资金分步投入，滚动发展。

结

论

通过对第三部分的可行性分析可见，各个方案都将会带来巨大的经济和社会效益。本项目的建成将直接为社会提供逾万人的就业机会，将很大程度上解决市场周边的就业压力和带动周边区域相关行业的同步发展，为繁荣周边区域经济起到重要作用。

本项目将建成娄底市的中央财富区，集商品交易、产品信息交流与发展、物质流通、人才培养为一体的商贸基地，并加快对内、对外的交流与合作，促进产业的发展和经济建设，为当地带来可观的税收，并将极大地繁荣当地经济。

从A、C、D区纵深地块的两种方案的初步分析数据来看，第一种方案的总投资为7125万元，净利润为5098万元，净利润率为71%，投资回收期为两年左右；第二种方案的总投资为5836万元，净利润为2695万元，净利润率为46%。

由于第二种方案在运作过程中，大体量的商业面积是用来出租经营的，因此资金回笼较慢，财务成本会高很多，并造成非常大的资金压力，从而最终影响本项目的利润率。

虽然娄底市的城市规模比较小，但毕竟地块属于市中心罕有地块，开发价值明显高于其他区域，属于市中心的黄金地段。从总体上看，如果做大体量的专业市场本身具有的商业风险就很大，因此，我司建议采用第一种方案，开发以商贸与住宅结合的项目为最佳。

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凌峻·中国

湖南娄底联众置业