房产税、城镇土地使用税政策有何变化

【问题】

房产税、城镇土地使用税政策有何变化?

【解答】

变化一：无租使用房产按房产余值缴纳房产税

《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字[1986]8号)第七条规定，纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。由于原政策未明确上述房产是按房产余值还是按租金征税，所以各地一般规定，无租使用免税单位和应税单位的房产，应由使用人代缴房产税，税额由房产坐落地的地税机关依照同类房产的市场租赁费计算核定。为统一税收政策，财税[2009]128号文件明确，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。也就是说，从2009年12月1日开始，无租使用房产按照房产余值、由房产使用人代缴房产税。

【例】A有限责任公司无偿使用B股份有限公司的一处闲置房产作为经营用房，该房产的余值为300万元，同类房产的市场租赁费一般是每年42万元左右。如果上述租赁发生在2009年12月1日前，则A有限责任公司每年代缴房产税=42×12%=5.04(万元)。如果上述租赁发生在2009年12月1日(含)后，则A有限责任公司每年代缴房产税=300×1.2%=3.6(万元)。

变化二：出典房产依照房产余值缴纳房产税

《房产税暂行条例》规定，以房产出典的，房产税由承典人缴纳(承典人不在房屋所在地的由房产代管人或者使用人纳税。产权未确定及租典纠纷未解决的，也由房产代管人或者使用人纳税)。财税[2009]128号文件明确，产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。尽管房产税的计税依据有从租和从价两种，但由于出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金，因此，不应将其确定为出租行为而按租金计征房产税。

【例】假设甲企业于2009年5月2日将原值为500万元的闲置房产出典给某乙金融机构，获得资金350万元，出典期间房屋空置。甲企业当年应缴房产税是多少呢?(该省规定，按原值的30%作为扣除额)。按照财税[2009]128号文件规定，将产权出典的，由对房屋具有支配权的承典人缴纳房产税。财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)明确，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。因此，2009年1月~5月的房产税由甲企业缴纳，应纳房产税=500×(1-30%)×1.2%×5&pide;12=1.75(万元)，2009年6月～12月的房产税由乙金融机构缴纳，应纳房产税=500×(1-30%)×1.2%×7&pide;12=2.45(万元)。

变化三：融资租赁房产的房产税统一由承租人缴纳

国家税务总局《关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函发[1993]368号)第二条规定，对于融资租赁的房屋，在计征房产税时，应以房产余值计算征收。财税[2009]128号文件明确，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起，依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起，依照房产余值缴纳房产税。在此，承租人要特别注意合同是否约定租赁开始日，因为不同租赁开始日，纳税义务的起止时间不同。

【例】甲企业拥有A、B两处房产，原值分别为500万元、1000万元，于2009年12月20日将A处房产融资租赁给乙企业，合同约定租期从2022年1月1日~2022年12月31日，共4年，每年收取租金120万元。2009年12月30日，甲企业又将B处的房产融资租赁给乙企业，合同只注明租期为5年，每年租金190万元，但没约定租期开始日。对A处房产，根据“融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税”的规定，应由甲企业缴纳A处融资租赁房产在2022年1月份的房产税，即应纳房产税=500×(1-30%)×1.2%&pide;12=0.35(万元)，由乙企业缴纳A处融资租赁房产在2022年2月1日～2022年12月31日的房产税，即应纳房产税=500×(1-30%)×1.2%×11&pide;12=3.85(万元)。对B处房产，根据“融资租赁的房产，合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税”的规定，合同于2009年12月30日签订，则2022年1月1日～2022年12月31日的B处房产税全部由承租人乙企业缴纳，应纳房产税=1000×(1-30%)×1.2%=8.4(万元)。则乙企业融资租赁甲企业A、B两处房产的房产税=3.85+8.4=12.25(万元)。

变化四：地下建筑用地也应缴纳城镇土地使用税

随着我国城镇化进程的加快和技术的进步，单独建造的地下建筑逐渐增多。对地下建筑，财政部、国家税务总局《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)规定，具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，都需要征收房产税。但对其用地，没有明确是否征城镇土地使用税。

为此，财税[2009]128号文件明确，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款。未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。同时，对地下建筑用地征收城镇土地使用税时，给予一定的税收优惠，即暂按应征税款的50%征收。文件明确是针对单独建造的地下建筑城镇土地使用税计征问题，对于统一配建的地下建筑，由于已经按规定计征了城镇土地使用税，则不用重复缴纳城镇土地使用税。

【例】阳光商场有A、B两处单独的地下建筑设施，其中，A设施现为地下商场，地下土地使用证上载明占地面积为3000平方米。B设施现用于储藏物品，地下土地使用权证上未标明土地面积，经测算垂直投影面积为3500平方米。经税务机关确认，该企业所占用土地分别适用市政府确定的以下税额：A设施位于一等地段，每平方米年税额7元，B设施位于三等地段，每平方米年税额4元。则阳光商场年应纳城镇土地使用税税额：

1.A设施占地应纳税额=3000×7×50%=10500(元)。

2.B设施占地应纳税额=3500×4×50%=7000(元)。

阳光商场上述地下建筑设施全年应纳城镇土地使用税=10500+7000=17500(元)。