按工程进度分期付款化解期房三类风险

“分期付款”是指买房人可以根据房屋建设进度，跟开发商进行最多为7次付款的交易过程。

根据这一附件，购房者可以与开发商进行谈判，根据自己的资金状况或工程的建设进度，来确定具体“于某年某月某日前”，或者“建设进度至某某(程度)后多少天内”支付多少房款，而且付款的次数可以有7次之多，而付款周期包括了从签约到交房、办出房地产权证的所有过程。

这一规定的显着特色是，买房人支付房款的多少与房屋建设进度大体保持一致，基本体现了“一手交房、一手交钱”的对等原则。

上海市汇业律师事务所杨晨光律师认为，“分期付款”有望改变以往期房交易中开发商、购房人和贷款银行三方地位的旧有格局。

其一，消费者的利息负担和机会成本有望降低。购房者可以亮出自身的主张与开发商谈判，根据工程进度来约定分期付款的时间、比例，既可减少贷款利息，更能降低购房风险和成本。

凭借“分期付款”的格式化条款，弱势的购房人至少在形式上取得了与开发商的对等权。购房人利用自己对房款的相对控制权，能够真正防范开发商违约或欺诈等风险。

其二，会增加对房地产开发商自有资金的约束。商品房预售制度实际上隐含着一种融资安排，购房人在签订预售合同时就要向开发商付清房款，这部分资金实际上成了开发商自有资金的一部分，从而缓解了开发商的资金约束，并在事实上分散了项目开发的风险。对于开发商而言，付款方式的转变会使其资金链的压力更加突出。

2005年央行发布的房地产金融报告显示，房地产开发商70%以上的开发资金，源头都是来自商业银行。“分期付款”方式一旦推行，开发商必须拓宽融资渠道，增加自有资金，减少对银行贷款的依赖。最终随着自有资金比例的提高，开发商的实力也会增强。

其三，银行将增强对房贷的监管，从而降低呆坏账风险。由于新付款方式还规定，银行必须负责对预收款进行监管，若监管不当，银行要承担连带责任。可以预见，商业银行为此将会更加审慎地管理贷款，从而有助于降低我国商业银行体系面临的金融风险。

商品房预售制还能走多远

新的商品房预售合同出炉，引起了很多人的关注。

鉴于我国的商品房预售制存在着种种弊端，中国人民银行研究部门在2005年8月15日发布的年度房地产金融报告中，曾建议取消房屋预售制度，并立即引起强烈“地震”。如今，上海市商品房预售合同(示范文本)草案中出现的允许“自由付款”，是否是对央行建议的一种折中性回应?它距离取消房屋预售制有多远?

业内人士认为，与“取消预售”相比，以合同来提示买卖双方商定自由付款的强制性要小得多，是兼顾各方利益的一种折中方案。开发商可避免全现房销售的资金压力，购房人也可尽量推迟付款时间;双方可以在协商的基础上制定出均能接受的付款时间表。

“从公平的角度看，取消预售房是迟早的事!”中国建设银行上海分行房贷部的一位专业人士说，“没有理由要求天下苍生为一个行业的超额利润而早早掏空自己的钱袋，并且为未来的交易纷争留下诸多隐患。”

但专家同时认为，从目前的融资制度安排来看，自由分期付款与取消预售之间仍有不小的距离。央行提出取消房屋预售制度的建议后，先是在行业内引起轩然大波，后又遭到众多部门的反对，其核心问题就是开发商与贷款银行无力克服取消预售所带来的资金链断裂的风险。由此观之，“分期付款”还只能被看作是减少预售房交易纠纷的一种手段，而不是取消预售制的过渡性安排。