胶南地图

青岛西海岸新区未来那个区域发展的会更好，是胶南区域还是黄岛区域？

对于这个问题，我的看法是：挺复杂，很难一概而论。

如果硬要给一个答案，是胶南区域（勉为其难，这个是很牵强的）。

既然勉为其难，那么说来话长：看看之前（2000年左右）的黄岛地图。

很明显，很多人疑惑，为什么西海岸新区滨海大道一线，直到2015年前后才大规模开始建设，之前都干嘛去了？要知道，在2014年以前，黄岛区之所以叫“黄岛”，得名于黄岛咀，也就是上图的黄岛街办的位置。

当年之所以选择这个地方把它从胶南独立出来，建设黄岛区，是由于要把一些高污染、易燃易爆，但是又关系国计民生、没有它不行的企业，如大家众所周知的油码头、油库，搬得离人口密集的青岛老城区远一些。

因此，老黄岛区域当年发展的重中之重，是发展港口、物流、工业。

当年优先发展的区域是黄岛街办、辛安街办。

西海岸最早的商业区，为什么会出现在看似和西海岸核心区域八竿子打不到的香江路一带，是因为香江路、长江路的位置按照当年的规划，是最早一批来黄岛工作的工厂工人下班后的生活集中地域。

也幸亏当年这个有远见的规划，黄岛的工业区放在西海岸后海，没有把靠近西海岸前海、金沙滩位置的薛家岛都塞满工厂和仓库，否则现在我们就看不到游客如织的金沙滩景区和啤酒城了。

但是随着经济的发展，在“大青岛”概念提出以后，2014年黄岛胶南再度合并成立西海岸新区，这个事情就不太一样了。

按照官方说法，西海岸新区战略定位为海洋科技自主创新领航区、深远海开发战略保障基地、军民融合创新示范区、海洋经济国际合作先导区、陆海统筹发展试验区。

很明显，合并后新西海岸新区的定位是比较综合的，这也是西海岸成立之初喊出“再造一个青岛”的底气之所在。

但是要明确一点的是，西海岸新区的面积高达2096平方公里，比市南、市北、李沧、崂山、城阳五个区的面积之和还要大一倍。

这些地方是不可能在短时间内都发展起来的。

那么究竟哪些地方能发展好呢？我们继续来看地图：不用说，那些写着“生态板块”的地方，实际上就是当年规划用来种田，现在的规划继续种田的地方。

那些图上写着“产业区、保税区”的地方，实际上就是继续用来建设工厂、码头、仓储物流的地儿。

名字高大上，实际上内核大家都懂。

那么哪些地方可能有前景呢？抛开实际上一时半会儿还难以建设得到的琅琊，西海岸新区有前途的地域，其实就是上图的青岛经济技术开发区拓展区（新区核心区）。

这怎么算的呢？原黄岛区的长江路、香江路生活区，整个老胶南城区、胶南的灵山卫街办南部、滨海街办东部，还有铁山（现在名字比较高大上，叫西客站板块）。

就这些地方。

有人会说，貌似当年老黄岛也划到这个地方去了，不过就老黄岛工业区的定位来看，明显是个滥竽充数的，这一块地方没有什么讨论价值。

因此，图上说350平方公里，实际上也就是300平方公里左右，比扣掉崂山风景名胜区的崂山区大一点，比城阳区小一点。

这300平方公里，才是西海岸最有前景、最值得考虑的地方。

但是考虑到题主的问题，这个新区核心区，有一半属于老黄岛区，有一半属于原胶南区，这就尴尬了。

也就是说了半天，还跟没说一样。

那么，为什么我一开始说，勉为其难，非要说一个结论，会是胶南呢？这个问题，我之前写过另一篇问答，论西海岸买房子，到底是选属于老黄岛薛家岛街道的安子（金沙滩）周边，还是选属于老胶南的灵山卫街道（东方影都）周边呢？论述过程参考我2020年1月19日写的文章，关于为什么灵山卫宜宅，金沙滩利交通，这里不再赘述。

因此，结论是这样的，传统主城区刚需外溢，或者看好旅游景点，追求租金、经营收益，选金沙滩；真正的自住高品质住宅，看中房屋档次、提升居住品质，选灵山卫。

也就是说，西海岸最高档次的住宅区属于胶南片区，西海岸80%以上的别墅、洋房都在灵山卫、隐珠两个街道的范畴里，剩下的20%的别墅，还有一大半属于古镇口，位于老黄岛的楼盘，虽然有一些的单价很高，但明眼人都能看出来，金沙滩、唐岛湾一带的高端、低密、高品质住宅并不多，虽然金沙滩和唐岛湾名气大，但是这两个地方并不是西海岸最宜居的场所，灵山卫才是。

另外，当年的积米崖，也就是现在西海岸最大的商圈，嘉年华、新城吾悦、梦乐城这些商场，也属于胶南片区——尽管是黄岛和胶南的边界上。

还有一个原因是，老黄岛地区，从长江路往北，老筒子楼居多，地已很少，即便有空地也临近工业区，环境不是很好，而胶南主城周边，还有大量的空地，尤其是古镇口，前海后山的地理位置类似麦岛和灵山卫，一片白纸的现状有利于高规格的规划，再加上政策强力扶植，这个地方的后劲深不可测。

所以，仅仅从这些个角度讲，胶南还是更有前景一些。

只不过这个分析的角度并不严谨，比较牵强罢了。

研究了青岛西海岸新区2018-2035年土地规划控制，发现西海岸的住宅规划重点在胶南区域（详见规划图黄色色块），胶南组团住宅规划大约是黄岛板块的两倍，因黄岛开发区靠近主城区更近，开发较早，剩余住宅规划土地较少，因此19年西海岸新区开发重点不断西移，导致胶南板块住宅供应井喷，这也符合我们之前说的城市板块轮动，哪里有地，哪里就会获得重点开发。

2020年西海岸住宅的主要供应量仍然来自于胶南板块，而且均为大体量新盘，因此竞争会非常惨烈，对于胶南刚需朋友可能是一个不错的上车机会。

对于胶南和黄岛，我们可以总规划定位图看，胶南处于西海岸新区中心区域，等级更高，但胶南现在处于开发的初级阶段，且距离主城区较远，难受享受到主城区刚需外溢的利好，因此总体成熟度与黄岛具有一定的差距。

详细见下图。

从长期看，未来西海岸新区胶南板块将会成为重点打造区域，但是周期会比较长，安全性不够，因此从资产配置角度看，短期内，西海岸房产配置仍需要寻找稀缺资源，例如沿海一线，特别是滨海大道以南，住宅规划少的区域。