2022年买房会不会便宜呢？

中国人爱投资买房、爱炒房是出了名的。三项数据为证：一、《胡润财富报告》显示，2020年中国千万富翁群体中，有15%是靠投资炒房获得的财富；二、央行报告显示，2019年中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成；三、西南财大调查结果表明，过去十年间，新购房中首套房占比持续下降，而第二套或第三套及以上房占比持续上升。其中2018年首套房刚需占比仅15%。这意味着近几年，市场上真正的刚需购房者已经非常稀少了，大多数人买房是为了投资赚钱。

潘石屹曾经揭露，国人对房屋产权的宗教般狂热是高房价的根本原因。中国人为什么对投资买房情有独钟？归根结底是三方面原因：其一、有房才有家，相比于很多发达国家居民更多以租房解决住的问题，中国人更热衷于对房屋产权的占有，即一次性买断；

其二、在中国不买房很多关乎切身利益的事情都做不成，比如孩子上学，比如年轻人结婚，比如享受城市的教育、医疗、养老等资源；

其三、过去一二十年，我国都缺乏安全可靠的投资渠道，正赶上房地产快速发展，房价不断上涨，造富效益日渐突出，而且能实现财富的保值增值，所以越来越多的人，把房地产当作是最佳的投资渠道。业内专业人士直言，严格意义上来说，过去这些年，随着我国经济和社会的发展和走向成熟，能够满足民众日益成长起来的投资需求的渠道，并且具有普适性、低门槛特点的，只有房地产。

事实上，过去这十多年，投资房地产的人也都大有“斩获”，赚得盆满钵满了。尤其是赶在2015年房价大涨之前买房的人，短短四五年时间，房价就翻倍了，有些一二线城市，5年时间房价涨幅甚至超过了300%，妥妥地“躺着赚钱”。再看看，过去这几年居民的工资增幅，虽然增长幅度逐年上升，但是基数小，面对动辄两三万一平的房价，房子堪称是“金价”，让无数刚需望而却步。

据实而言，当前时期，我国绝大多数城市的房价都“严重偏高”了：一方面，全国百城的房价收入比极其不相称，平均比值为13.2：1，远超国际临界点6：1。这意味着，很多人需要花费三四十年才能攒够购买一套房子的三成首付；另一方面，居民收入增幅远远追赶不上房价涨幅，总价百万的房子，每年上涨5%，就是5万元，但是5000元的工资，每年涨幅10%，不过才6000元。就算凑够了一套房子的首付，未来二三十年的巨额银行月供，也会让很多人吃不消。

在绝大多数人的传统认知里，我国的房价是“只涨不跌”的，尤其是四大一线城市“北上广深”，在很多专家学者看来，未来房价更会“永远上涨”。然而，这一切在2021年下半年被彻底打破了。随着调控不断深入，尤其是金融政策持续收紧，去年下半年以来，楼市降温显著。根据国家统计局数据，7月份以来，70城中新房、二手房下跌城市数量逐月增多，尤其是11、12月份，新房市场有超过80%下跌，二手房市场有超过90%下跌。四大一线城市赫然在列，尤其是深圳，二手房成交量“7连降”，房价整体也下跌了不止10%。此外，中指院数据显示，2021年9-12月份，全国平均房价重回万元以内。

房价下跌，房产中介和购房者的信心也骤降，58安居客研究院统计数据显示，2021年11月份，房产中介的信心指数为89.5，是过去十年的最低值。此外，央行统计调查结果显示，2021年三季度、四季度购房者对下季度房价“看涨”的比例大幅下跌，尤其是四季度的调查报告显示，对下季度房价仅有16.8%的居民预期“上涨”，与此同时预期房价“稳中下跌”的比例高达71.9%。

此外，值得一提的是，根据经济学家李迅雷的研究，过去两年，投资房产赚钱的比例不足3%。尤其是2021年，楼市从“普涨”到近乎“普跌”只用了不到半年时间，大批的投资炒房客都被牢牢套住了。确实如此，理论上来说，投资房产房价年涨幅必须要高于7%才能获得收益，对照2020、2021年全国各大城市，投资房产有利可图的寥寥无几。纵使是深圳这样的一线城市，2021年二手房价格整体都下跌了超10%，有总价2000万的房子，房东直降500万抛售，但仍然无人接盘，更何况其它名不见经传的中小城市。

站在当下，很多手握闲钱的人都面临一个非常重要的问题，2022年还能投资买房吗？如果2022年不买房，5年后房子是“金价”还是“葱价”？换句话说，5年后房子更买不起还是随便挑呢？

要回答这两个问题，其实并不难，关键还是要摸透影响未来5年房价走势的三大核心因素：库存、供求关系和购房需求。

首先，楼市库存创新高，重回5年前的水平。易居研究院发布的《中国百城住宅库存报告》显示，截至11月底，2021年全国百城新建商品住宅库存总量为52110万平方米，同比2020年增长2.1%，已连续36个月保持增长态势，创下5年来的新高。分城市来看，三四线城市库存攀升的态势最为明显，已连续37个月库存正增长。报告认为，三四线城市的库存压力比一二线城市更大。换言之，三四线城市的去库存周期更长，超过6成的三四线城市去化周期超过3年，利空房价。单从这一点来看，未来5年，三四线城市回调的压力很大；

其次，我国住房整体已步入“供大于求”的局面。统计局数据显示，2021年11月份，百城新建商品住宅供应量为4495万平方米，而成交量仅为3437万平方米，呈现“供大于求”的态势。此外，根据学者的研究，2020年底，我国的住房总量高达7亿套，包括商品房、保障房、小产权房等，但仍不完全统计。按照央行2020年的报告，户均居住2.62个人计算，我国的住房至少能够满足18.34亿人的居住需求。不过，虽然我国整体已经不缺房，但仍然面临较大的住房分配不平衡问题，即头部30个一二线城市仍然供不应求，但是500多中小城市，尤其是县城，房子早已严重过剩；

再者，最新资料显示，2021年出生人口仅1062万人，较2020年减少48万，从2016年正式实施“全面二孩”政策算起，我国出生人口已经“5连降”了。此外，专家预测，我国的“人口负增长”或在未来2-3年出现。

众所周知，人口紧密影响着楼市，其中有一项数据对于房地产来说，更是极为不利：未来每年购房主力群体将减少500万，十年合计购房主力人口将减少6000万。未来5年，缺乏人口支撑的房价，很难再像过去那样每年以30%的幅度上涨了。尤其是为数众多的三四线城市及县城，人口不断被头部一二线城市虹吸，人口不断外流，购买力流失，需求减少，房价回调压力较大。

综上所述，专家刘博总结认为，2022年即使不买房，未来五年房价也很难大幅上涨——库存、供求关系、购房需求等三大关键因素决定了，未来5年我国的房价上涨空间严重不足。

但需要指出的是，未来5年房价会有明显分化，买房难度也会有巨大差异：对于头部重点二三十个一二线城市，因为有新增购房需求和住房整体供求关系不平衡基本面存在，所以未来5年房价还会继续上涨，只是幅度不会太大，根据中指院的预测，未来这类城市房价年涨幅或维持在2%-3.5%。所以对于刚需而言，2022年不买房，5年后买房难度会进一步加大，但房价不至于上涨到“金价”；

而对于绝大多数三四线城市及县城，三大基本面支撑都不足，所以未来5年的房价大概率会“趋稳下跌”。对于这类城市而言，5年后房价大概率是“如葱”——房价不涨，但居民工资收入在增长，买房的压力会小很多，尤其是东北、西北等地区的小城市，买房甚至可以做到“随便挑”。

2022年不买房，5年后房子是“金价”还是“葱价”，更买不起房还是随便挑？其实经济学家马光远“一句话”就说透了：2022年不买房，5年后城市会两极严重分化，这意味着房子“金价”和“葱价”会并存。但期待房价迎来爆发式反弹，不太现实，因为这次调控放松和过去不同，市场环境也大为不同。

他解释，未来城市间的分化会加剧：位于区域中心、有人口增量、经济发达的国家中心城市、省会城市、强二线城市，房价还会继续上涨，人多房少竞争会日益激烈，所以这类城市5年后房价会更高，刚需买房压力会更大，可以理解为这类城市的房价5年后是“金价”；而那些“三无”城市，房地产会回归居住属性，房价会回归砖头水泥定价，尤其是80多个“收缩型”城市，房价会越来越便宜，买房会越来越轻松，房价“如葱”也不稀奇。

对于2022年不买房，5年后房子会更买不起还是随便挑？其实央媒新华社和经济日报也发声定调了：谨防房价大起大落，稳才是楼市的理想状态，房地产市场既要抑制房地产泡沫，又要防止大起大落。维护刚需购房者的权益，大力发展保障性住房，努力实现人人住有所居。

专家陈海滨分析认为，央媒发声定调，无疑给刚需买房人吃了一颗“定心丸”：2022年不买房，5年后也不用担心房子更买不起，因为解决居住并非只能通过购买商品房，未来在多主体供应，多渠道保障的背景下，刚需的居住问题会逐步得到解决——国家出面，整体规划，合理增建安居房、人才房、保障房、租赁房、共有产权房等，以这种更低廉、更便捷的方式，实现中低收入者、城市新青年、新市民，也能解决居住难题，这才是大家想看到的结果。

正如不久前，央媒新华社发表文章所指出的：住房问题关系民生福祉，保持住房合理价格和建立起兼顾各类人群的住房供应体系，是一个城市的竞争力所在。

当然，如前文所述，5年后，市场上也会出现很多房价“如葱”的房子。不过，这类城市往往人口严重流失、无产业支撑、经济停滞或倒退。这意味着这类城市的房子根本不适合购买——投资毫无价值，居住起来其实也不方便。