不动产善意取得

不动产善意取得

法律分析：不动产的善意取得要符合三个构成要件：

1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

2、以合理的价格转让；

3、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。

（一）让与人对让与的财产无处分权。所谓无权处分，是指让与人无处分权而从事了法律上的处分行为。对财产的处分权是属于财产所有人，让与人是无权处分他人财产的，如果让与人有权处分则不适用善意取得制度。常见的无权处分有以下几种情形：一是无所有权的情形即占有委托物的情形，如承租、保管或借用人对承租或保管、借用的财产而将该财产出让给他人;二是所有权受到限制的情形，如某一共有人未经其他共有人的同意，而将共有财产处分给他人;三是代理人擅自处分被代理人的财产的情形，如代理权终止、超越代理权、无权处分的情形下，也有可能发生无权处分的情况。

（二）受让人受让该财产时是善意的。善意取得以受让人受让动产时主观上为“善意”且无重大过失为其必备要件。所谓善意，是指第三人于受让时，不知出让人为非所有人，也不知出让人无权处分。财产的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用善意取得。当然，我们不能要求受让人自始不知道该物为善意取得，因此，善意的适用时间应为物权变动行为发生之前，在此之后即受让人取得所有权，原权利人不得以受让人恶意要求返还原物。

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

不动产是否适用善意取得

可以。

因为不动产通常以登记为所有权取得的要件，所以大略一想，会觉得不动产是无法存在无权处分的可能的，这大概是物权法之前民法不承认不动产善意取得制度的原因。但社会生活千变万化，针对不动产的善意取得情形客观上也存在，这最终导致从物权法颁布开始，我国民法承认了不动产的善意取得制度。

不动产善意取得的情形会有哪些呢？

首先，如果不动产不登记在某人名下，他就不具有此不动产的所有权，他也通常无法做到处分此不动产（不动产的处分需要登记），所以这种情况下不存在不动产的善意取得。

但是可能存在委托过期、被取消但行为人仍具有被委托外观的情况，这时他来处分不动产，也许就可以做得到，这便是一种无权处分；

还可能存在登记机关的错误造成不动产的错涂登记，真实所有人曾经登记过，应承认其具有所有权，而错涂后出现了虚假的登记人，该登记人如果据此而处分此不动产，便是一种无权处分；

还有继承上发生错误：表见继承，表见继承人取得了继承登记，这时他若处分此不动产，便是一种无权处分——继承天然获得所有权，不以登记为要件，错误的继承不合法，即使办理了登记也无法对抗合法的继承——注意我国终究不承认无因的物权变动，如果据以变动的原因不合法，变动的形式再完备也不可以被承认。

与表见继承类同的原因上存在瑕疵的情况：房屋买卖合同无效或被撤销、解除，据此进行的登记也便不被承认，此时如果登记人据此处分该不动产，也是无权处分。

再有就是登记的形式还在，但所有权已经被剥夺了，比如被国家征收，被判决没收等等，行为人此时处分该不动产，便是无权处分。

总之，除了委托这种情况之外，其他都是所有权与登记形式发生了分离的情况下，才会出现无权处分。

所有权与登记形式发生分离的原因，则可能是自始对所有权归属的判断错误（登记错涂、表见继承），也可能是先获得了所有权后又丧失（无效、撤销、解除、征收、没收）等等。

所以，不动产还是存在善意取得情形的。

以上。

善意取得是指无权处分人在不法将其所占有的他人的物转让给受让人，如受让人取得该物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。动产分占有委托物和占有脱离物，占有委托物适用善意取得，而占有脱离物不适用善意取得制度。占有脱离物是指非基于真权利人的意思丧失占有的物，比如赃物、遗失物、漂流物、埋藏物、隐藏物等。

【法律依据】

《民法典》第三百一十一条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

【温馨提示】

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不动产抵押登记采公示生效主义，而动产抵押登记采公示对抗主义。在我国，不动产抵押登记同时需要债权意思表示和登记、交付，才构成完整的物权变动，同时要求有权处分和有效合同。而动产抵押登记采公示对抗主义，动产抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。

法律分析

对于不动产抵押登记，根据我国民法典第208、209条的规定，采债权形式主义，在意思表示真实、合同有效的前提下，不登记不发生法律效力，不登记不发生物权变动；而对于动产抵押登记，我国采公示对抗主义，民法典明文规定，以动产抵押的，抵押权自合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人，即未登记不影响合同效力，仅仅在善意第三人善意取得动产以后无法对抗第三人而已。经过公示表彰的权利具有对抗第三人的效力， 在第三人的权利与登记权利人的权利发生冲突时， 登记权利人的权利

受法律保护。 当物权之权利人以一定的方式公开向社会表彰其权利时， 其物权便获得社会的承认， 从而对所有的人都发生一定的效力， 当权利人的权利因其他人主张利益而可能受到侵害时， 法律将保护经过公示的权利人的利益。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第二百零八条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第四百零三条 以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

1、禁止和限制流通的动产。如转让毒品、剧毒物、爆炸物，倒卖国家不允许自由买卖的珍稀动物以及国家重点保护的文物等，都不能适用善意取得制度。2、须经登记才能转让所有权的动产。3、被查封的财产。如将财产转让他人，将破坏查封的效力，划归债权人的债权，属于无权转让。4、盗窃物和遗失物。

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。