购房合同显失公平能否退房

案情介绍：

我与去年买了一套房子，约定的是2009年1月21日交房。当时从地段户型以及价格来说，该房子都算非常不错，于是我很快就依照售楼小姐的要求，匆忙与开发商签订了正式的《商品房买卖合同》，但没来得及翻阅里面的内容。

而时至今日，我们再去现场看，发现楼盘居然都还没封顶，同时其他承诺的配套设施也都根本没有踪影，我于是回家翻出合同考虑起违约追责的问题。

可当我翻开合同后，我才发现一个令人气愤的问题，在第七条房屋交接的款项上，开发商的格式合同写着：买方逾期收房，将按总房价的日千分之五计算违约金，而卖方逾期交房，则只按总房价万分之一计算违约金。(法制周报新闻热线：0731-4802117)同时我还看到其他很多地方都设置得很不公平。配套设施开发商约定的是交房后两年内建成;外墙广告收益归开发商等。

我拿着这份合同去找到售楼小姐，要求他们给予解释和变更。售楼小姐王某居然说又不是逼我签的，合同第一条就写着：双方经自由、平等协商，慎重考虑签订本协议，后面还有我的签字。现在反悔就是毁约。

我听了十分恼火，听朋友介绍如果合同有失公平和存在欺诈，是可以撤销该合同的。请问我这种根本就没机会审查合同内容，而被哄骗签字的情形，是否能针对合同中的不公平内容而主张撤销?现在房市低迷，我很想借此把房子给退掉，可能吗?湖南邵阳邱伟华

法理分析：湖南万和联合律师事务所李健律师

合同缔结以公平诚信为基础

《合同法》第五条开宗明义规定了：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。公平原则就是要求合同主体本着公正的观念从事合同活动，其中首要的就是合同的缔结应公平。本案当事人因为自身无合同有效审核的技能和意识，再加上缔结合同时售楼人员的营销蛊催，难免会出现权利放弃行使的不利情形。因此匆忙之中的签字，虽有白纸黑字“双方经自由、平等协商，慎重考虑签订本协议”的描述在前，但实质上还是有失公平。此外开发商提供出格式合同，不但没有将权利义务不对等明确提醒当事人，反而一味催促当事人迅速签字，从形式来看确实也有违合同诚信原则。

合同显失公平需有效举证

《民法通则》若干问题意见第七十二条规定了：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。但是这种状态是否存在，并能达到能让法院采信的程序，这都需要当事人有效地提供证据去佐证。类如自身无经验的具体体现、对方利用优势而进行诱哄表现等。(法制周报新闻热线：0731-4802117)只有达到了证明力充分的程度，当事人依据《合同法》第五十四条请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该合同才可能得到最终支持。但整体来看，当事人举证最大的阻碍还是文字的表述已固定，虽然之前确实未详读内容，但一般还是不影响其证据效力。

合同部分无效不等于整体无效

《合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。由此可见，当事人若以部分条款设置的不公平来主张权利，倒是有一定的胜诉可能;但若因此想借力而推翻整个合同要求退房，如果不存在根本上的欺诈、显失公平，基本上是无希望的。毕竟依法成立的合同，受法律保护。对当事人也具有严密的法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。如果滥用权利或者主张权利过度，反而容易触成自身的违约。

违约追责应依据实际情形主张

当事人面临这种尴尬局面在当前是十分普遍的：签订合同时未能有效设置对己有利的保护条款，也未能有效排除对己过重的责任限制。而草率签字后的效力确实又直接证明着自己是“慎重”考虑后的合同认可。因此一旦事后出现纠纷，当事人是非常被动的。现在当事人再去懊悔合同签订的草率，倒不如正视现状，依据还发生效力的合同和实际产生的损害情况，寸土必争地去主张可期待的权益。