公寓和住宅的区别

公寓和住宅的区别

公寓和住宅的区别：

1、产权年限不同；

2、物业管理不同；

3、水电收费标准不同；

4、居住舒适度不同；

5、落户规定不同。

法律依据：《城市房地产管理法》第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。公寓和住宅的具体区别如下：

1、居住舒适度不同

一般情况下，住宅是封闭式管理，有小区环境，人员相对稳定；公寓大多开放式管理，不仅可以居住，也可以商用，人员流动性高，无小区环境，舒适性差；住宅三通，公寓部分不通气；住宅有划分区域的学校，可转让；公寓不一定，可能有指标，转让之后无。

值得一提的是，LOFT公寓产品在户型装修设计上，稍加改装，极有可能一房变两房、两房变三房。

2、采光条件不同

据悉，住宅和公寓在采光条件方面也是有差异的，有些公寓的卫生间和厨房都没有窗户，而且阳台也是内阳台，采光条件并不是很好。而根据《住宅建筑设计规范》的规定，住宅必须满足日照、采光等相关条件，因此现今的住宅大多都是明厨明卫，采光条件自然要比公寓好很多。3、产权年限不同

虽然房屋的使用时间是没有限制的，但土地产权的使用是有年限的。一般来讲，土地使用年限会分为40年、50年和70年，其中，商业用地为40年，住宅用地为70年。

4、水电收费标准不同

一般的住宅属于民用住房，水电费按照民用水电的标准来收取；而商业公寓属于商用住房，水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。长远来看，住宅的水电费支出会比商业公寓的支出节省一半。

5、解决户口规定不同

公寓一般是在商业用地上建起来的项目，是商业性质，因而不能解决户口问题。如果是住宅的话，根据不同地区的不同要求，只要满足一定的条件，购房者是可以解决户口问题的。

6、税费不同

公寓和住宅在税费方面也是不同的，买公寓和住宅要缴纳的税费也是不同的，前者会比后者负担更多的税费支出。拿个税来说，如果同时满足家庭仅有的住宅、购买时间超过五年，则免交个税，但如果所售房产是非住宅类房产，则不管什么情况都要缴纳个税。

公寓40年后产权归谁

在40年的产权到期后，公寓仍然属于持有者（业主），但土地使用权不属于持有者（业主）。

比方说，所谓的产权到期实际上就是土地使用权的到期。因为我国所有的土地所有权属于全体人民，由国家持有。开发商通过拍卖或挂牌方式获得了建设住宅或商业地产的土地使用权。

从最长的土地出让年限来看，平均居住年限为70年，工业年限为50年，商业年限为40年。换句话说，在期限到期后，土地被收归国有，但土地上的建筑物仍然属于购买产权的所有者。

相关规定

根据物权法规，只有土地上建筑物的所有权属于个人。土地使用权能否自动续期取决于土地使用的性质。

不用担心40年的公寓到期之后怎么办，购买的房屋是拥有永久使用权的，即便是土地使用权到期了，也可以缴纳少量的费用进行续租，不会影响房屋使用。弄清楚了究竟房屋产权是怎样一回事，了解了房屋所有权与土地使用权，相信在购买公寓过程中，人们就少了很多后顾之忧。

公寓致命缺点如下：

1、产权只有40年，根本没有办法做到落户。

首先我们要明确一点，生命是有年龄限制的，房子也是有着年龄的限制，普通的住宅使用年限通常是70年左右，而且到期之后会自动续约。但是公寓却并不是如此，它的产权只有40年，而且这个产权并不是从业主入住的那一天算起，而是从开发商拿到地的那一刻算起，也就是说在交房的时候，很可能到了业主手中，只有35年的时间可以居住。

很多人都会好奇，一旦房屋产权年限到期之后怎么办呢？这个时候就需要自动的续期或者补充缴纳高额的费用，大家要注意的是，如果没有按照这两个办法执行，那么关于土地的产权和房子，有可能会被无条件收走。

因为公寓属于商业性质，所以并不能落户，也就是说，如果大家是为了孩子入学而买这个公寓，户口无法迁进，自然也就没有办法在当地读书。通常情况下，如果是打算自己居住或者作为婚房，则是一个比较暂缓的过渡，但如果是为了孩子上学，想要购置公寓，其并不是一件方便的事情。

2、水费电费过高，居住体验也并不好。

除了产权以外还有一个就是舒适性的问题，既然属于商住两用楼，那么很明显的一点，就是你家的隔壁很有可能全部都是开民宿的小型酒店。除此以外，还有一个问题就是，不管物业费还是电费和水费，全部都要超出民用，一切都是按照商用的水准，这些可能很多人已经有了体会。根据规范化的要求，很多公寓是没有天然气，天然气应该要装在采光和通风比较好的厨房内，但大部分公寓的建造标准并没有办法达到这个要求，因为公寓出于面积的性质，通常将厨房和卧室连成了一体，不符合规定。通常在大多数公寓中，只能使用微波炉和电磁炉做饭，给长期的生活也带来了不便。

3、使用率较低，压迫性较高。

虽然很多人对于房屋的面积尤其是单身人士，并不会有太高的要求，只要合理的空间使用就已经足够，所以大部分的公寓甚至有30平的小户型，最大的也不会超过八九十平，通常这种工艺结构并不完整，往往有的时候可能甚至是一个loft。在一定情况下，这些小户型的工具在视觉上存在强烈的压迫感，有的时候在居住的体验方面便要大打折扣，再加上公摊系数要比普通的住宅高出很多，这也会影响我们的使用率，也就是说大家购买一个40平方的公寓，有可能到手的时候才有30平方多一点。

对于购买公寓这种事情，大家还是需要考虑清楚，公寓致命缺点的确很多，除非大家在资金非常充足的情况下，否则并不建议购买。如果一定要购买，建议选择一些繁华地段，选择那些生活条件便利配套完善的公寓，尤其是靠近很多公司附近，这样也比较方便出租，租金也较高，出手相对而言比较容易。

1 买了公寓后悔死了

公寓因为“麻雀虽小，五脏俱全”、价格低等特点，很是受人们的喜爱。那么为什么说买了公寓后悔死了？主要是因为以下几点原因。

1、公寓不同于普通住宅，虽然在装修、房屋结构等方面设计的很好，但是实际居住方面并不好。首先在房屋通透方面，因为房屋格局问题，所以采光不好。其次，因为是商用水电，所以生活成本比较大。

2、因为大多数公寓是不能落户，孩子也不能享受当地的入学政策，所以从房产价值上来看的话，不如普通住宅。所以在转手的时候，其难度也相对较大。

3、公寓在转卖的话，那么需要交20%的个人所得税，并且还需要交评估价与原价差额的土地增值税，而且是实行四级超率累进税率，征收至少30%最多60%，再加上营业税等等。

因此购买公寓无论是从居住角度，还是从投资角度来说，都不是最佳的选择。、

公寓满四十年后会自动续期。公寓住满了四十年之后，它会自动续期，不存在到期国家收回公寓等情况，所以大家如果考虑买公寓住宅的话，可以不用考虑房屋年限这个问题。只需要到期缴纳好土地转让金即可继续住。不过在四十年之后，如果政府对所在公寓区域有了新的规划，比如说要拆迁或是其他情况，那么就可以得到一笔拆迁补偿金。作为商业属性的公寓，在拆迁后的赔偿费用是比普通住宅高的。

《中华人民共和国民法典》

第三百五十九条

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。