房地产企业营销设施如何处理?

比以前懂事了
精选回答

房地产开发企业为了扩展影响,便于接待客户使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的,一般都会在不同区域设立售楼部和样板房,相应的其会计处理、纳税处理也必然有不同的方式。

一、项目小区主体之内的售楼部、样板房的财税处理

《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》国税发[2009]31号文件规定,开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

所以可以理解,项目小区主体之内的售楼部、样板间等营销设施所发生的费用可以按照上述规定归集入开发间接费用计入开发成本核算。出售时按照销售开发产品进行税务处理。

【例】A房地产开发企业在开发的B项目楼盘中的临街商品住宅楼开设样板间,建筑面积100平方米,装饰装修后对外开放,该项目楼盘建筑面积2000平方米,发生建造成本400万元,另外样板间装饰装修费用50万元,其它开发间接费用100万元,项目结束样板间销售价款100万元,会计处理如下:

1、住宅楼建造成本会计处理:

借:开发成本 400万元

贷:应付账款 400万元

2、样板间装饰装修费用会计处理:

借:开发间接费用 50万元

贷:相关科目 50万元

借:开发成本 150万元

贷:开发间接费用 150万元

装饰装修费用50万元可以和其它开发间接费用100万元一并在该项目所有商品住宅楼之间按照建筑面积进行分摊,如果需要按套核算开发产品成本,也可以将装饰装修费用全部结转至该套住宅的开发成本中。

3、结转完工开发产品

借:开发产品 550万元

贷:开发成本 550万元

4、样板间出售时的会计处理:

借:银行存款 100万元

贷:预收账款 100万元

5、结转样板间销售收入和销售成本的会计处理:

借:预收账款 100万元

贷:主营业务收入 100万元

借:主营业务成本 27.50万元

贷:开发产品 27.50万元

二、项目小区主体之外的售楼部、样板房的财税处理

对于项目小区之内主体之外的售楼部、样板间等营销设施一般不可以直接计入开发间接费用核算,而是需要根据国税发[2009]31号文件规定判断处理。

企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:

(一)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

(二)属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。

在会计处理中对于房地产开发企业开发的配套设施一般分为两类:一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施,如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等;另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目,包括:

(1)开发小区内营业性公共配套设施,如商店、银行、邮局等;

(2)开发小区内非营业性配套设施,如中小学、文化站、医院等;

(3)开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施,如果没有投资来源,不能有偿转让,也将它归入第一类中,计入房屋开发成本。 相应地对于配套设施支出的归集分为如下三种核算方式:

1.对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出,可直接计入有关房屋等开发成本,并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出。

2.对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出,应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集,于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本。

3.对能有偿转让的第二类配套设施支出,应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集,除企业自用由“开发成本——配套设施开发成本”转入“固定资产”科目外,项目完工后由“开发成本——配套设施开发成本”转入“开发产品”科目,企业可以根据需要进行“开发产品”科目的项目核算。

即房地产企业利用建造的会所预先充当售楼部、样板间,如果符合上述国税发[2009]31号文第十七条第一款的规定,则视为公共配套设施费进行会计处理,企业可以选择上述第1种或第2种的核算方式。

如果符合上述国税发[2009]31号文第十七条第二款规定,充当售楼部、样板间的会所等营销设施需要单独核算成本,若是企业自用,按照自建固定资产进行财务和税务处理。非企业自用,则计入开发成本核算处理。即企业应当采用上述的第3种核算方式。

这样房地产企业就存在一定的操作的空间,既可以将上述房产转作固定资产,也可以继续按开发产品管理,不同的处理方式,会带来的一定的税负差异,因此开发企业在确定管理方式时,在考虑方便客户和自身管理等因素的同时,也应将税收因素作为一个重要方面来考虑。

【例】将售房部(接待处)、样板房作为固定资产管理,房地产企业要承担该部分房产的房产税(以房产原值按规定减除一定比例后(10%-30%)的余值的1.2%计算缴纳)和土地使用税,但是在从投入使用的次月起,却可以按规定对其计提折旧,获得抵免所得税的好处。由于该部分资产只有在对外销售时才缴纳营业税,自用或拆除则不需缴纳营业税,因此还能免除或获得该部分税收资金的时间价值。

另外,如果将售房部(接待处)、样板房按开发产品处理,由于其成本包含在开发产品中,所以只能从产品的销售中回收,税务处理需要按照实际销售缴纳营业税和按照国税发[2009]31号文的规定确定销售收入缴纳企业所得税。

其次,对于售楼部、样板房内的资产,如空调、电视机等资产性购置支出,如果企业持续自用,计提的折旧计入营业费用或销售费用处理;如果随同房屋一同出售,可以计入开发成本核算;如果单独计价销售,则计入营业外收入并根据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[2008]170号)规定的销售自己使用过的固定资产,按照小规模纳税人标准(实际中房地产企业少有一般纳税人),减按2%征收率征收增值税。

三、项目小区之外的售楼部、样板房的财税处理

房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外,还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等营销设施。这些设施有可能是房地产企业租入使用,也有可能为自建行为。

对于项目小区之外的营销设施,税法没有相关规定,笔者认为这些都应该属于项目销售环节产生的费用,无论税务处理还是会计处理都应当计入营业费用或销售费用处理,如果自建构成企业的固定资产,由此计提的折旧可以计入营业费用或销售费用处理。

幸福一生 2024-02-25 10:45:06

相关推荐

国考能不能带计算器

国考能不能带计算器国家公务员考试是不能带计算器的。笔试考试时必须带齐准考证、本人有效居民身份证,方可进入考场。进入考场时要服从工作人员的安排。严禁将手机、计算器等各种电子、通信、计算、存储或其它有关设备带至座位...
展开详情

江西教师编制笔试考哪几门

江西教师编制统考笔试科目因岗位而异,中小学教师岗位考试科目为“教育综合知识”和“学科专业知识”两门,幼儿园教师岗位考试科目为“幼儿教育综合知识”一门。2020年江西教师编制笔试时间提前,预定在3月底进行考试。2...
展开详情

幼儿园教师资格证报考条件

考生应具有幼儿师范学校毕业大学专科及其以上学历,年龄未到达国家法定退休年龄,具有中华人民共和国国籍,遵守宪法和法律,热爱教育事业,且符合申请认定教师资格的体检标准。...
展开详情

教资考试重构我国基础教育课程结构的具体做法是怎样的

具体方法包括整体设置九年一贯的义务教育课程,小学阶段以综合课程为主。小学低年级开设品德与生活、语文、数学、体育、艺术(或音乐、美术)等课程;小学中高年级开设品德与社会、语文、数学、科学、外语、综合实践活动、体育...
展开详情

让老师瞬间记住你的教师节祝福短句

转眼间我们迎来了2021年的教师节,对于教师节而言,最好的礼物莫过于一句祝福语了,以下是为大家准备的2021教师节祝福语简短句子,供大家参考。教师节祝福短句1、工作上兢兢业业,教学上忙忙碌碌。课堂上辛辛苦苦,教...
展开详情

精选推荐更多>

霍尔系数计算公式

霍尔系数计算公式:η=G/nF。霍尔效应(Halleffect)是指当固体导体放置在一个磁场内,且有电流通过时,导体内的电荷载子受到洛伦兹力而偏向一边,继而产生电压(霍尔电压)的现象。电压所引致的电场力会平衡洛伦兹力。
科学上把单位时间里通过导体任一横截面的电量叫做电流强度,简称电流,电流符号为I,单位是安培(A),简称“安”(安德烈·玛丽·安培,1775年—1836年,法国物理学家、化学家,在电磁作用方面的研究成就卓著,对数学和物理也有贡献。电流的国际单位安培即以其姓氏命名)。

立冬喝茶的诗句

立冬喝茶的诗句:
1、《寒夜》宋代杜耒:
寒夜客来茶当酒,竹炉汤沸火初红。
寻常一样窗前月,才有梅花便不同。
2、《暮雪》清代大须:
日夕北风紧,寒林噤暮鸦。
是谁谈佛法,真个坠天花。
呵笔难临帖,敲床且煮茶。
禅关堪早闭,应少客停车。
3、《和翁灵舒冬日书事》宋代徐照:
石缝敲冰水,凌寒自煮茶。
梅迟思闰月,梅远误春花。
贫喜田新长,吟令鬓已华。
城中寻小屋,岁晚欲移家。
4、《晚起》唐代白居易
烂熳朝眠后,频伸晚起时。暖炉生火早,寒镜裹头迟。
融雪煎香茗,调酥煮乳糜。慵馋还自哂,快活亦谁知。
酒性温无毒,琴声淡不悲。荣公三乐外,仍弄小男儿。
5、《春日山中对雪有作》唐代杜荀鹤:
竹树无声或有声,霏霏漠漠散还凝。
岭梅谢后重妆蕊,岩水铺来却结冰。
牢系鹿儿防猎客,满添茶鼎候吟僧。
好将膏雨同功力,松径莓苔又一层。

希腊神话中,谁是最高神?

“宙斯”是古希腊神话中的众神之王。宙斯是古希腊神话中的第三代神王,统治世间万物至高无上的天神,奥林匹斯十二主神之首。是希腊神话中最伟大的神。罗马神话中对应宙斯的神祇是朱庇特(Jupiter或Jove)。
宙斯被称为“众神之王”或“奥林匹斯之王”,同时也是天空与雷电之神。当他心情好的时候,天上就阳光明媚、晴空万里。当他愤怒时,天空就会乌云密布、电闪雷鸣。
因为古希腊人及罗马人崇拜宙斯,因此在神话里将宙斯说成是自己的祖先,奥林匹斯的许多神祇和许多希腊英雄都是他和不同女子生下的子女。他以雷电为武器,维持着天地间的秩序,公牛和鹰是他的标志。他的两个兄弟波塞冬和哈迪斯分别掌管海洋和冥界。宙斯守护的星座是射手座。

辛弃疾名字的由来

辛弃疾名字的由来:辛弃疾的祖父辛赞希望他成为大将之才,很崇拜西汉的名将霍去病,所以就给他取名叫“弃疾”。辛弃疾从小就习武练剑,饱读诗书,也一直把霍去病当成了自己的偶像。

人物简介:

辛弃疾(1140年5月28日-1207年10月3日),原字坦夫,后改字幼安,中年后别号稼轩,山东东路济南府历城县(今山东省济南市历城区)人。南宋官员、将领、文学家,豪放派词人,有“词中之龙”之称。与苏轼合称“苏辛”,与李清照并称“济南二安”。

出生时山东已为金人所占,早年与党怀英齐名北方,号称“辛党”。青年时参与耿京起义,擒杀叛徒张安国,回归南宋,献《美芹十论》《九议》等,条陈战守之策。先后在江西、湖南、福建等地为守臣,平定荆南茶商赖文政起事,又力排众议,创制飞虎军,以稳定湖湘地区。由于他与当政的主和派政见不合,故而屡遭劾奏,数次起落,最终退隐山居。开禧北伐前后,宰臣韩侂胄接连起用辛弃疾知绍兴、镇江二府,并征他入朝任枢密都承旨等官,均遭辞免。开禧三年(1207年),辛弃疾抱憾病逝,享年六十八岁。宋恭帝时获赠少师,谥号“忠敏”。

辛弃疾一生以恢复为志,以功业自许,却命运多舛,壮志难酬。但他始终没有动摇恢复中原的信念,而是把满腔激情和对国家兴亡、民族命运的关切、忧虑,全部寄寓于词作之中。其词艺术风格多样,以豪放为主,风格沉雄豪迈又不乏细腻柔媚之处,题材广阔又善化用典故入词,抒写力图恢复国家统一的爱国热情,倾诉壮志难酬的悲愤,对当时执政者的屈辱求和颇多谴责,也有不少吟咏祖国河山的作品。现存词六百多首,有《稼轩长短句》等传世。

主要影响:

一、文学:

1、词:

辛词现存六百多首,是两宋存词最多的作家。其词多以国家、民族的现实问题为题材,抒发慷慨激昂的爱国之情。辛词以其内容上的爱国思想,艺术上有创新精神,在文学史上产生了巨大影响。与辛弃疾以词唱和的陈亮、刘过等,或稍后的刘克庄、刘辰翁等,都与他的创作倾向相近,形成了南宋中叶以后声势浩大的爱国词派。后世每当国家、民族危急之时,不少作家从辛词中汲取精神上的鼓舞力量。

2、诗:

辛弃疾的诗,据辛启泰所辑《稼轩集抄存》收诗111首。邓广铭辑校《辛稼轩诗文抄存》清除误收,增补遗漏,得诗124首。其后,孔凡礼的《辛稼轩诗词补辑》又新补诗19首。现存辛诗,共133首。辛诗从各个不同的侧面,反映了作者的生活和思想情感,可与其词相证,其中《送别湖南部曲》,自写政治遭遇,可与《鹧鸪天·壮岁旌旗拥万夫》对读;“有时思到难思处,拍碎栏干人不知”(《鹤鸣亭绝句》),感叹英雄失意,也与《水龙吟·登建康赏心亭》合拍,而“竹杖芒鞋看瀑回,暮年筋力倦崔嵬”《同杜叔高祝彦集观天保庵瀑布主人留饮两日且约牡丹之饮》),与《鹧鸪天·鹅湖归病起作》合拍。正是置闲期间所反复咏吟的歌词题材。“剩喜风情筋力在,尚能诗似鲍参军”(《和任师见寄之韵》),辛弃疾以鲍照自许。他的诗风格俊逸,在当时“江西”“江湖”两派之外,自有掉臂游行之致。而且,他的某些抗战诗,悲壮雄迈,也未必在其抗战词之下,但是,辛弃疾毕竟是以词之余作诗,其诗作成就,自然无法与词相比拟。

3、文:

除去诗词方面的成就之外,辛弃疾的文笔势磅礴,充满豪情,颇为值得称道。辛弃疾的文,据邓广铭所辑,计17篇其中除几篇启札和祭文外,多为奏硫。这类奏疏,在一定程度上揭示了当时所存在的尖锐的民族矛盾和阶级矛盾,较为深刻地反映了社会现实;并系统地陈述了辛弃疾对于抗金、恢复事业的见解及谋略,充分体现了他经纶天下的“英雄之オ”和“刚大之气”。辛弃疾曾明确宣称:“论天下之事者主乎气。”(《九议》其二)辛弃疾其文,犹如其人,世充满着虎虎生气。所谓“笔势浩落,智略辐湊,有权书衡论之风”(《后村先生大全集》卷九十八),正体现了辛文的特色。后人视他为南宋时期政论文的大手笔,只是为词名所掩,不为人熟知。

二、书法:

辛弃疾有《去国帖》,今藏故宫博物院。纸本,行书十行,为酬应类信札。末署“宣教郎新除秘阁修撰权江南西路提点刑狱公事辛弃疾札子”。中锋用笔,点画规矩,书写流畅自如,于圆润爽丽中不失挺拔方正之气象。

《去国帖》曾经过元人赵孟頫,明人黄琳、项元沛及清人永瑆等鉴藏,《书画鉴影》著录。

三、军事:

1、军事活动:

辛弃疾不仅是词中高手,同时还是一个不可多得的将帅之才,为将,可冲锋陷阵,有万军之中勇擒张安国之壮举;为帅,可指挥若定,有一月平定茶商军之功绩。

辛弃疾曾提出大规模跨海登陆作战,这种登陆作战是与陆地进攻相配合的。他的这一构想,富有军事创意,他自己说这与当年楚汉战争时韩信绕过中原、直取齐地,有异曲同工之效。

2、军事思想:

辛弃疾的军事理论主要体现在《美芹十论》中。《美芹十论》又名《御戎十论》,是辛弃疾的一篇军事政论文。该书从第一论以至于第十论,无一不是精辟之论,有着很高的研究价值。同时,这也是一部很好的军事论著,陈述抗金救国、收复失地、统一中国的大计。在辛弃疾向宋孝宗进献《美芹十论》后,后人将“美芹”作为忧国忧民、悲国家之颠覆的代名。《美芹十论》分为十个篇章,分别为《审势》《察情》《观衅》《自治》《守淮》《致勇》《防微》《久任》《详战》,详细构建了从精神到物质再到军队管理的治国策略,陈述任人用兵之道。最后一步步地向孝宗展现了南宋进攻金国的战略构想,系统地表现了辛弃疾高瞻远瞩的战略方针与远见卓识,足以体现其军事战略水平与军事谋略。

常见热点问答
热点搜索
1-20
21-40
41-60
61-80
81-100
101-120
121-140
141-160
161-180
181-200
作文大全
1-20
21-40
41-60
61-80
81-100
101-120
121-140
141-160
161-180
181-200