商业地产是什么 商业地产的定义和范围

商业地产是什么 商业地产的定义和范围欢迎“牧诗地产圈”，点击左上角头像，互动暗号加群可加入地产交流群，更多干货资料。商业地产（Commercial real estate）一般指专门用于商业活动或以创收为目的的不动产，商业物业有时也称收益性

欢迎“牧诗地产圈”，点击左上角头像，互动暗号加群可加入地产交流群，更多干货资料。

商业地产（Commercial real estate）一般指专门用于商业活动或以创收为目的的不动产，商业物业有时也称收益性物业或投资性物业。

广义的商业地产包括零售批发、商务办公、酒店、餐饮、仓储、休闲娱乐等房地产。

狭义的商业地产多指用于零售业、批发业的地产形式，如商场、购物中心、商业店铺、批发市场、百货店、便利店等等。

今天想和大家交流的主要是狭义商业地产评估，也就是商场和店铺的评估。

做投资的朋友们，有时会遇到收购资产包，里面带有大型商业物业需要评估价值；

又或者是在拿地时，关于底商总是容易被集团质疑定价过高，为了拉高利润凑数。

因为商业评估需考虑到的不确定影响因素更多，涉及的情况也更为复杂。每每遇上这类情况，总会纠结于如何去评估商业价值。

接下来主要从商业地产特征、评估目的、评估方法等三方面简单阐述商业房地产评估需要了解的相关事项。

相对于住宅、工业物业而言，商业地产具备显著的几个特征：

1. 收益性

商业地产的主要特点是能够通过商业租金收益、物业升值变现等多种形式实现收益，同时随着商业经营的开展还会产生附加值。

2. 投资规模较大

Shopping Mall、大型综合购物广场等结构相对住宅、厂房更复杂，建筑设计要求更高，建设需要大量的建设资金及运营维护费用，开发需要投入更多的资金和时间。

3. 投资回报期长

商业地产一般需要至少2-3年的运营过渡才能相对成熟，由于根据目前地价及收益来看，商业地产回收期一般在12-20年。

4. 投资不确定性

不同于住宅一次性销售回款，商业地产多以出租为主，租金收入是一个持续现金流，投资周期较长。

随着外部环境、政策、运营情况等改变，租金也会产生变化，因此也具有较大的不确定性。

5. 经营方式、内容多样

经营方式有直接出售、只租不售、租售结合三种。

直接出售是商业地产最原始的模式，即开发后直接销售，这类商业地产多为小区底商或商业街，体量小、主营日常生活用品或配套服务。

第二种是开发后自持，只租不售，通过招商运营，收取租金作为主要收入来源。

此模式对于开发商的资金、运营都有较高要求。

租售结合是目前市场上比较多见的模式，这种模式最大的特点是开发商持有主体商业，销售部分商铺，直接参与主体商业经营。

此模式下，开发商需对商圈做好精准的规划定位及运营策略。

日常投资工作中，什么情形下会有商业评估的需求呢？一般来说，评估有以下几类目的。

1. 倒推土地价值

在获取商住用地或含纯商业用地进行开发前，需拟定规划开发方案，运用假设开发法原理，综合评估商住部分货值及现金流情况，倒推可接受的土地总价上限。

当商住比水平较高时，商业部分评估准确与否对于项目能否实现预期效益指标至关重要。

2. 抵押贷款、处置

企业向银行、信托等金融机构申请贷款时，将商业物业作为抵押物提供担保，需对其抵押价值进行评估。

根据抵押情形不同，还存在初次抵押评估、再次抵押评估、续贷抵押评估、抵押物处置评估等等。

由于经营方式不同，纯自持/部分自持物业进行抵押时根据不同地方政策会有不同的要求（此话题可日后再展开与大家探讨）。

3. 房地产转让/收购

在收购公司股份或不良资产包时，通常会夹杂着各类资产，也可能涉及到对于商业物业的评估。

通常机构会以低价收购，后续通过重新定位、改造升级、优化运营，提升商业价值，创造出良好的现金流收入或实现溢价出售。

4. 征地和房屋拆迁补偿

征地拆迁时，涉及商业物业且无法复建的时候，需对商业物业进行评估补偿；

在实际旧改项目中，原建筑物存在商业类经营性物业的，一般都采取等比例复建或超额复建补偿方式，极少直接以货币进行补偿。

5. 房地产纠纷、拍卖、保险、纳税等