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房地产行业在我国经济发展体系中占比还是比较大的,而且这是个关系到国计民生的行业,对于这块的调控力度是比较大的.作为一名会计人员你知道房地产项目转让的计税依据如何认定吗?这个问题现在会计小编就跟大家一起来分析一下,请看下文.

房地产项目转让的计税依据如何认定

1、增值税

根据营改增36号文件规定,转让建筑物有限产权或者使用权的,转让在建的建筑物或者构筑物所有权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的,按照"销售不动产"缴纳增值税.在此需要注意的是区分在建工程是老项目还是新项目,所适用不同的计税方法.甲公司需缴纳增值税:(15-4-5.2)/1.090.09=0.48亿元

2、土地增值税

《土地增值税暂行条例》规定,转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应依照本条例缴纳土地增值税.很多财务人员在此处会有一个疑惑,转让方在土增清算时对于在建工程部分是否可以加计扣除?

由于在建项目转让方按销售不动产税目计征增值税,与此同时转让方在计交土地增值税时,应按照《土地增值税暂行条例》计算.同时享受可加计扣除20%的优惠政策.

甲公司需缴纳土地增值税:(15/1.09-(4+5.2)/1.09-(4+5.2)/1.090.2)30%=1.1亿元

3、企业所得税

根据企业所得税法规定,转让在建项目可视为企业财产的销售转让,应根据相关税法规定,计缴企业所得税.转让方也应按销售不动产适用税率,给被转让方开具相应的增值税发票或其他合理的扣税凭证,以免受让方企业所得税前无法正常扣除.

甲公司需缴纳企业所得税:(15/1.09-4-5.2-0.48-1.1-0.0068)0.25=0.74亿元

4、印花税

根据印花税暂行条例及实施细则规定,在建项目的转让应依据产权转移书据项目缴纳印花税.其计税依据应为在建项目转让合同的不含税价款.甲公司需缴纳印花税:15/1.090.0005=0.0068亿元

房产税的征收范围:

征收范围称房产税"课税范围",具体指开征房产税的地区.房产税暂行条例规定,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收.城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围,由各省、自治区、直辖市人民政府确定.

房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税.1、房产税属于财产税中的个别财产税,其征税对象只是房屋;

2、征收范围限于城镇的经营性房屋;

3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法,对于自用的按房产计税余值征收,对于出租、出典的房屋按租金收入征税.

个人转让房屋涉及个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税等税种,其中契税由买房者缴纳,印花税由买卖双方缴纳.

个人将购买超过5年(含5年)的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售,应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料,向地方税务部门申请办理免征营业税手续.

个人转让购买5年以内的房屋,应纳税额=售房收入×税率;转让购买5年以上的普通房屋,免征营业税;转让购买5年以上的非普通房屋,应纳税额=(售房收入-购房价格)×税率.

个人所得税部分,个人转让住房,以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,缴纳个人所得税,税率为20%.

住房转让所得,以实际成交价格为转让收入.纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入.

对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用.

如果有认真阅读上文的同学,对于房地产项目转让的计税依据如何认定一定已经非常清楚了.对于房地产项目的转让涉及到的一些税费在相关法规里都有明确规定,从增值税、印花税、土地增值税等多个税种进行扣缴.如果发现还有其他会计方面的问题,可以随时请教会计的老师.