土地增值税分摊方法

一、总的分摊方法
国税发【2006】第187号：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四条第五款
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目①可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或②其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
国税发【2009】第091号：关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知：
第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：
（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
二、土地成本的分摊
摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】第006号）第九条 ：
纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定．可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
三、全国各地土地增值税分摊方法
省份分摊方法中央不同清算单位：土地成本-占地面积法/建筑面积法/其他方法（税局同意）同一清算单位：建筑面积/合理方法天津土地成本：占地面积法开发成本、费用：建筑面积法江苏土地成本：第一步 占地面积法分摊占地独立房产；第二步 建筑面积法分摊混建开发成本：建筑面积法利息支出：随成本宁波土地成本：可占地面积法开发成本、费用：建筑面积法（商业分摊系数上调10%）财务费用：直接成本法销售费用、管理费用：建筑面积法青岛成本、费用：建筑面积法广州清算单位内：建筑面积法不同清算单位：直接成本法、占地面积法、建筑面积法（有顺序）内蒙建筑面积法/其他合理方法银川不同清算单位：土地成本：占地面积法成本费用：建筑面积法、其他方法（经税务局认定）混建中商业用房可按平均成本加计330%海南建筑面积法浙江同一清算单位内：建筑面积法大连同一清算单位内：建筑面积法不同清算单位内：占地面积/其他方法经税务局确认湖北不同清算单位：土地成本：占地面积法同一清算单位：建筑面积法（土地成本，占地独立应按占地面积法）江西土地成本：销售收入比例法开发成本、费用：建筑面积法福州土地成本：建筑面积法建安成本：层高系数法开发费用：建筑面积法广西建筑面积法北京原则建筑面积法四川建筑面积法安徽建筑面积法/合理方法（含企业实际计算成本的方法）温州占地面积法、建筑面积法、销售收入比例法（企业申请、税局审核）黑龙江建筑面积法（土地成本：占地面积法）重庆转让土地：占地面积法成本费用：建筑面积法辽宁不同清算单位：土地成本 占地面积法同一清算单位：土地成本建筑面积法 建安成本 建筑面积法西安建筑面积法（土地成本：如能区分占地面积法）