上诉人河南三维房地产开发集团有限公司房屋租赁合同纠纷案

河南省驻马店市中级人民法院

民事判决书

(2009)驻民一终字第51号

上诉人(原审被告)河南三维房产地开发集团有限公司，住所地驻马店市天中山大道与健康路交叉口。

法定代表人任秀中，董事长。

委托代理人董中良，河南济世雨律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)河南省德裕量贩连锁有限公司，住所地驻马店市乐山路中段。

法定代表人张德裕，董事长。

委托代理人陈黎明，财务部经理。

委托代理人周耀河，驻马店148法律服务所法律工作者。

上诉人河南三维房地产开发集团有限公司(以下简称三维房地产公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院(2008)驿民初字第2100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人三维房地产公司委托代理人董中良，被上诉人河南省德裕量贩连锁有限公司(以下简称德裕量贩公司)委托代理人周耀河、陈黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，被上诉人德裕量贩公司于2002年7月21日作为合同的一方与上诉人三维房地产公司和驻马店市柴油机厂(以下简称柴油机厂)作为合同的另一方签订租赁合同，该合同约定由三维房地产公司和柴油机厂联合开发的位于解放路中段的购物广场租赁给德裕量贩公司使用，购物广场包括：三维大厦门面中段宽5.1米通道，柴油机厂5号、7号宿舍楼底层整体框架市场，5号7号楼的连接通道，三维大厦与7号楼连接通道，三维大厦(中段)二楼邻解放路圆弧面;租赁期间为5年，自2003年8月31日至2008年8月31日;租赁物应于2003年6月31日前交付使用，租赁费自2003年8月31日开始计算;租赁费为每年56万元，第一年的租赁费在合同签订后5日内预付，以后的租赁费每半年交付一次，第一次为每年的6月20日—30日，第二次为每年的12月20日—31日。该合同签订后，三维房地产公司于同年的7月21日和30日收取德裕量贩公司的租赁费共计56万元。2002年8月3日德裕量贩公司与柴油机厂签订另一份租赁合同，该合同约定根据上述合同的内容和柴油机厂与三维房地产公司达成的协议内容就购物广场的租赁事项达成如下协议：购物广场的租赁时间为10年，具体期限是2008年8月10日至2018年8月10日;年租金为56万元;租金的交付方式为每半年交付一次，第一次在6月20日—30日，第二次在12月20日—30日，德裕量贩公司拖欠租金超过三个月视为违约，柴油机厂有权终止合同。上述两份合同签订后，德裕量贩公司的名称变更为河南省德裕量贩连锁有限公司，并在所租赁的购物广场内设立了西亚德裕量贩进行商业经营活动。德裕量贩公司租赁期间，合同标的物的所有权于2007年6月26日由柴油机厂转移到三维房地产公司。2008年8月28日，三维房地产公司以双方当事人及柴油机厂的三方租赁合同即2002年7月21日的租赁合同已于2008年8月31日到期，同时合同约定的租赁物的所有权在2007年6月26日已由柴油机厂转移到三维房地产公司，德裕量贩公司与柴油机厂签订的租赁合同三维房地产公司不予认可为由，通知德裕量贩公司从租赁物内搬出，并拒收德裕量贩公司交纳的下半年的租金。同时德裕量贩公司为履行其与柴油机厂的租赁合同即2002年8月3日的租赁合同，德裕量贩公司于2008年8月11日通知三维房地产公司领取2008年9月—12月的租金，三维房地产公司不领取，德裕量贩公司于同年的9月18日将上述月份的租金提存在驻马店天中公证处。

原审法院认为，德裕量贩公司第一项诉讼请求的前半部分即请求确认三维房地产公司于2008年8月28日向德裕量贩公司发出的《终止租赁合同通知书》无效的诉讼请求能否得到支持。首先应分析说明三维房地产公司通知书的法律性质，要分析其法律性质应从其内容开始，依三维房地产公司通知的内容看其法律性质属合同法规定的后合同义务即双方当事人之间的租赁合同已经履行完毕，三维房地产公司通知德裕量贩公司返还租赁物的意思表示;该意思表示要发生法律效力在事实上必须有双方合同已经到期的事实存在。依本案的事实，德裕量贩公司与三维房地产公司及柴油机厂三方签订租赁合同时，三维房地产公司不是租赁物的所有权人也不是承租人，从法律关系上看，三维房地产公司不能作为出租的一方参与到租赁合同的法律关系中，而三维房地产公司作为与柴油机厂联合开发的一方参与到租赁合同中，从其一开始就收取德裕量贩公司租金看，三维房地产公司的目的在于收回其投入的资金，因此其并不是真正的合同一方当事人。作为租赁合同标的物所有权人的柴油机厂在2002年8月3日与德裕量贩公司签订的租赁合同，其履行期限与同年7月21日的租赁合同的履行期限相衔接且租金没有发生变化，结合前述三维房地产公司并不是真正的租赁合同一方当事人的理由，两份合同应是一体的租赁合同，同时该两份租赁合同没有法律规定的无效情形的存在属有效合同。据此，德裕量贩公司与柴油机厂的租赁合同的履行期限是2002年8月至2018年8月10日;所以，三维房地产公司对德裕量贩公司的终止租赁合同的通知，违反了德裕量贩公司与柴油机厂租赁合同的约定，因而不具有法律上的效力。据此德裕量贩公司的该项诉讼请求应得到支持。关于德裕量贩公司第一项诉讼请求中的三维房地产公司继续履行德裕量贩公司与柴油机厂于2002年8月3日签订的《租赁合同》是否能得到支持的问题。结合前述的理由，柴油机厂作为租赁物的所有权人在所有权没有转移之前，出租自己的房屋，在2007年6月所有权发生转移后，依合同法规定的买卖不破租赁制度，对三维房地产公司当然发生法律效力。在德裕量贩公司没有任何违约行为的情形下，三维房地产公司应当继续履行德裕量贩公司与柴油机厂于2002年8月3日所签订的租赁合同，因此德裕量贩公司的该项诉讼请求应得到支持。关于三维房地产公司所辩称的两项理由，其中的第一个理由即三维房地产公司于2008年8月28日向德裕量贩公司发出的通知属有效的问题。根据上述关于该通知无效理由，该项抗辩没有事实上的依据而不成立，不予支持。其中的第二个理由即2002年8月3日德裕量贩公司与柴油机厂签订的租赁合同属附期限的合同，其生效日期为2008年9月1日，在该合同生效日期到来之前，合同标的物的所有权已属三维房地产公司，该合同对三维房地产公司不具有约束力，该合同应予解除的抗辩。对三维房地产公司的该项抗辩，需要解释的有两个问题，第一个是2002年8月3日的合同是否为附期限的租赁合同。依我国法律的规定，附期限的合同是在合同约定的期限到来之前合同不生效的合同。而在本案中，上述合同由前述的已生效的理由看，三维房地产公司的该项抗辩不具有法律上的理由，不予支持;第二个是买卖不破租赁的问题。由前述的理由，三维房地产公司的该项抗辩同样是不成立的，对此也不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第九十一条第(一)项、第一百零七条和第二百二十九条的规定，判决：(一)三维房地产公司于2008年8月28日向德裕量贩公司发出的《终止租赁合同通知书》无效。(二)三维房地产公司继续履行德裕量贩公司与驻马店市柴油机厂于2002年8月3日签订的租赁合同。案件受理费50元，由三维房地产公司负担。

三维房地产公司上诉称：1、三维房地产公司和驻马店市柴油机厂作为共同甲方与德裕量贩公司签定的租赁合同到2008年8月31日止，在合同期满前三维房地产公司向德裕量贩公司明确表示不再出租购物广场，并发出终止合同通知书，故该通知书有效，德裕量贩公司应当将租赁的购物广场交还给三维房地产公司。2、德裕量贩公司和柴油机厂于2002年8月3日签订的租赁合同，三维房地产公司不应当继续履行。2002年8月3日签订的租赁合同没有明确写明是对2002年7月21日租赁合同的补充，两份合同签订的主体不同，租赁期限不连续，第二份合同是附生效期限的合同，在生效期限到来前租赁物所有权已转移给三维房地产公司。所以，第二份合同(即2002年8月3日合同)三维房地产公司不应当继续履行。请求二审法院查清事实，依法判决。

德裕量贩公司答辩称，2002年8月3日租赁合同是对2002年7月21日租赁合同的补充，均是有效的。三维房地产公司签订合同时既不是房屋所有权人，也不是承租人，而是为了收回建房垫资款才成为合同当事人的。根据买卖不破租赁的制度，三维房地产公司获得租赁物所有权后，仍应当继续履行柴油机厂与德裕量贩公司签订的租赁合同。所以，三维房地产公司发出的终止合同通知书无效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

经审理查明，2000年12月6日柴油机厂与三维房地产公司签订联合开发建设工程合同，约定：开发项目为商住楼以南至影院以北建设东区市场和5号、7号职工住宿楼，临解放路商住楼一座，一号职工家属楼以南建设2号、3号住宿楼;产权化分及使用，临解放路商住楼(即三维大厦)产权归三维房地产公司所有，东区市场及2号、3号、5号、7号职工住宿楼产权归柴油机厂所有，柴油机厂将东区市场(即本案购物广场)租给三维房地产公司连续使用5年，每年租金70万元，租用时间自解放路商住楼开工20个月后计算并约定了租金的支付方式等。2002年8月3日柴油机厂与德裕量贩公司签订(影院)租赁合同，约定柴油机厂将职工影院主体建筑及影院向北至购物广场南墙(含过道)，向南至6号楼方便房北墙等租赁给德裕量贩公司使用，向南往6号楼宿舍的通道由德裕量贩公司封闭，租赁期为15年，从2003年12月1日起至2018年12月1日止，每年租金为10万元并约定了租金支付方式和违约责任的承担。2002年9月2日三维房地产公司与德裕量贩公司签订“过道连接封闭施工合同”，德裕量贩公司将其承担的三维大厦与7号楼，7号楼与5号楼之间过道的连接封闭工程交三维房地产公司施工，建设成购物广场。后购物广场交付给德裕量贩公司，德裕量贩公司在购物广场内设立西亚德裕超市进行经营活动。2005年8月22日柴油机厂和三维房地产公司作为共同甲方与德裕量贩公司乙方签订(变压器)补充合同，约定：甲方联合开发的解放路中段购物广场即西亚德裕超市使用变压器一事，从2006年1月1日起开始折旧，总投资25万元，分6年即到2011年12月31日折旧完毕，每年底交一次折旧金4.16万元，乙方负责交付电费，并对变压器进行管理和维护，变压器折旧后残值归乙方所有。2000年12月6日签订的联合开发建设工程合同,2002年7月21日签订的(购物广场)租赁合同,2002年8月3日签订的(购物广场)租赁合同、(影院)租赁合同，2005年8月22日签订的(变压器)补充合同，均自签字盖章后生效。二审查明的其他事实与原审法院判决认定的事实相同。

本院认为，三维房地产公司和柴油机厂作为共同甲方与德裕量贩公司乙方签字的购物广场转租合同、变压器补充合同，柴油机厂与德裕量贩公司签订的购物广场租赁合同、影院租赁合同，柴油机厂与三维房地产公司签订的联合开发建设工程合同，三维房地产公司与德裕量贩公司签订的过道连接封闭施工合同，均为有效合同。由于柴油机厂与三维房地产公司签订的联合开发建设工程合同中明确约定购物广场归柴油机厂所有，从三维大厦开工20个月后租赁给三维房地产公司连续使用5年，该建设工程合同中的租赁条款确认了三维房地产公司租赁柴油机厂的购物广场。三维房地产公司和柴油机厂2002年7月21日与德裕量贩公司签订租赁购物广场5年的合同，实质上是承租人三维房地产公司与次承租人德裕量贩公司签订的转租合同，并经过出租人柴油机厂的同意。由于三维房地产公司承租5年，所以其转租的期限也只能是5年。2002年8月3日柴油机厂与德裕量贩公司签订租赁购物广场10年的合同，是在平等自愿的基础上达成的，合同自双方签字盖章后生效，不损害他人的利益。2002年7月21日的5年转租合同和2002年8月3日的10年租赁合同均是独立的合同，租赁期限相衔接，共同构成德裕量贩公司租赁柴油机厂购物广场15年合同，租赁期限从2003年8月31日起至2018年8月10日止。2007年6月26日柴油机厂将购物广场转让给三维房地产公司，此时购物广场德裕量贩公司正在使用中，三维房地产公司为维护其合法权益，在购买购物广场中，应当向柴油机厂或德裕量贩公司询问租赁情况，尤其是租赁期限及租金;从柴油机厂和三维房地产公司作为共同甲方与德裕量贩公司签订的购物广场变压器补充合同内容看，到2011年12月31日变压器折旧完毕，残值归德裕量贩公司所有，由于此时2002年7月21日租赁合同已履行完毕3年多，证明三维房地产公司知道2002年8月3日租赁合同。综上所述，2002年7月21日的转租合同和2002年8月3日租赁合同均为有效合同，并自合同签字盖章后生效，共同构成德裕量贩公司租赁柴油机厂购物广场15年的事实，三维房地产公司受让购物广场时德裕量贩公司正在占有使用中，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条买卖不破租赁的规定，2002年8月3日租赁合同对于受让人三维房地产公司继续有效。三维房地产公司上诉称两份租赁合同签订的主体不同，租赁期限不连续，第二份合同是附生效期限的合同，在生效期限到来之前租赁物所有权已转移给三维房地产公司，三维公司不应当继续履行第二份合同的理由不成立，本院不予支持。由于三维房地产公司应当继续履行2002年8月3日购物广场租赁合同，所以其于2008年8月28日向德裕量贩公司发生出的终止租赁合同通知书无效，三维房地产公司上诉称其向德裕量贩公司发出的终止合同通知书有效的理由也不成立，本院亦不予支持。原审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由三维房地产公司负担。

本判决为终审判决。

审判长丁贺堂

审判员丁辉

审判员廖化宇

书记员刘东