秣陵二手房

数据来了！南京三季度二手房成交环比两连涨，还有哪些信息值得关注？

南京市二手房成交22459套，二季度环比增长12.3%，连续两个季度正增长。从第三季度的月度交易量来看，成交量突破8000创下月度新高。第三季度南京二手房成交均价为32243元/㎡，环比小幅上涨0.4%，近一年来南京二手房成交均价为32000元/㎡，环比基本持平，价格走势相对稳定。在成交面积中，90平米以内的小户型成交比例仍然是最大的，占比61.6%，3卧、4卧的比例也有所增加，需求改善的比例有所上升。

改善的客户相对来说会多一点，因为很多业主在卖房子的时候，只是想多换房子，基本上选择环境比较好的，改善的房子总价在600多万元。南京已经高价挂牌，刚需面对的选择日益压缩，最终导致大量住房需求转向了二手房市场，从成交数据来看，目前二手房已经占据了市场的主导地位。很多购房者为了申请低利率，也出现了先购后转的现象。随着学区房季的结束，价格相对较低的南京两江板块热度明显上升。

成交“以价换量”居多，四季度是传统的二手房销售淡季，结合目前成交趋势，预计南京二手房成交量在1.8万套- 1.9万套，波动相对较小，预计整体成交均价在3.1万- 3.2万/㎡，价格走势平稳。目前，90平米以内的小户型占比仍是最大的，占61.6%，其中60-90平米占比最高，达36.3%;2卧、3卧，累计占比80%以上。90平米以上的成交量占比明显上升，上升4%，3卧、4卧占比也有所上升，说明需求改善的比例有所上升。外地人、中青年仍是购房的主力军，中小地区的购房门槛相对较低，会更受购房者青睐。

南京二手房交易流程

南京市二手房交易流程分为买方按揭贷款付款和买方全款购房两种情况，具体流程如下：

一、买方按揭贷款购房

1、银行征信调查（去人民银行查买方的征信情况）

2、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）

3、向卖方支付定金并预留房屋尾款

4、房屋过户的同时银行审查贷款条件

5、银行发放贷款到卖方账户

6、双方共同去做物业交割（水、电、气、暖、物业费，原房主户口必须迁出）

7、向卖方支付尾款

二、买方全款购房

1、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）

2、买方支付卖方定金

3、双方共同去做房屋过户

4、双方共同去做物业交割（水、电、气、暖、物业费，原房主户口必须迁出）

5、买方全款付清给卖方

南京二手房网签流程主要分为卖方无贷款，买方有贷款，纯商业、全现金，双方均无贷款、卖方有贷款需赎楼（可以申请免网签免监管）三种情况。

一、卖方无贷款，买方有贷款，纯商业

第一步：中介公司用密钥进行网上签约并打印《经纪机构版交易合同》（无中介，直接到交易中心网签打印合同）

第二步：到银行办理贷款提前审批

第三步：银行审批通过，银行将如下材料递交房地产交易中心资金监管柜台。

第四步：中介公司用密钥打印权属登记申请表并确认成交

第五步：二楼买方开具新购住房证明

第六步：二楼配图

第七步：一楼资金监管受理柜台办理如下手续：

1、买卖双方提供身份证原件及复印件、同一监管银行的银行卡原件及复印件（背面持卡人签名）、产权证原件及复印件、土地证原件及复印件、存量房网签合同原件。中介公司提供公司开户银行与账号以及公章

2、买卖双方签署《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》，中介公司盖章，一式五份，中介1份，卖方1份，买方2份，受理柜台1份。

3、买卖双方签署收件资料清单，买方持有一份。

4、受理柜台出具资金监管存款单与佣金存款单给买方。

第八步：在交易大厅公证处办理委托公证（买方委托南房置业担保代办土地证过户及抵押登记手续）,买方缴纳公证费200元。

第九步：到贷款银行将房款与佣金存入资金监管专用账户，银行收取资金监管存款单与佣金存款单，查看《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》（不收取），出具转账凭证给买方。

第十步：买卖双方到资金监管财务窗口换取收款凭证并缴纳相关费用。

第十一步：取号送件。

第十二步：三个工作日内，贷款银行将购房贷款划转至资金监管账户。

第十三步：十个工作日后，完成房屋转移登记手续，买卖双方缴纳相关税费后由交易保证机构领取房屋所有权证。

第十四步：公积金中心将购房贷款划转至资金监管账户。 第十五步卖方凭购房发票，身份证到资金监管财务窗口办理划款手续，监管银行凭划转资金指令将监管资金划转至指定账户。

第十五步：交易保证机构为买方办理土地使用证、抵押登记手续，并在交易完成后40个工作日内通知买方领取房屋所有权证及土地使用权证。

备注：公积金贷款是出件后五到七个工作日领款（首付款、商业、公积金一起领取）

二、全现金，双方均无贷款

第一步：二楼买方开具新购住房证明

第二步：二楼配图

第三步：一楼资金监管受理柜台办理如下手续：

1、买卖双方提供身份证原件、同一监管银行的银行卡原件（背面持卡人签名）、产权证原件、存量房网签合同原件一份，受理柜台收取存量房网签合同原件一份、银行卡复印件一份、身份证复印件一份。

2、买卖双方签署《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》，中介公司盖章，一式五份，中介1份，卖方1份，买方2份，受理柜台1份。

3、买卖双方签署收件资料清单，买方持有一份。

4、受理柜台出具资金监管存款单与佣金存款单给买方。

第四步：中介陪同买方到监管银行将房款与佣金存入资金监管专用账户，银行收取资金监管存款单与佣金存款单，查看《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》（不收取），出具转账凭证给买方。

第五步：回到一楼资金监管财务柜台，财务柜台收取《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》一份与转账凭证原件，出具2份《南京市存量房交易结算资金及佣金监管收款凭证》给买方，一份是房款，一份是佣金。

第六步：取号送件

第七步：十个工作日后缴纳税费，买方领取产权证，卖方凭本人身份证和售房发票以及《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》到一楼资金监管财务柜台办理划款手续，佣金同时划转。

第八步：办理土地证，立等可取

三、卖方有贷款需赎楼（可以申请免网签免监管）

房主有贷款需要结清才能过户，买方自愿用自己的购房款帮房主结清贷款再过户，这样的二手房交易可以申请免监管免网签手续，按照4月1日前老的交易流程办理即可，签老的《存量房买卖合同》。

办理程序如下：

第一步：买卖双方到华侨路房地产交易中心金融超市申请赎楼免监管，提供如下材料：

1，房产证原件复印件

2，土地证原件复印件

3，《存量房买卖合同》第1、2、3、10页复印件

4，买卖双方身份证原件复印件

第二步：结清银行贷款后，买卖双方再到华侨路房地产交易中心金融超市，并提供如下材料：

1、结清证明复印件

2、卖方有买方提供资金解押的，需要出具双方划款证明：

3、注销后的房产证，盖有注销章的那一页复印件

第三步：按照老的流程办理过户等手续

更多疑问，可以咨询南京市各区的房产局。