江苏无锡楼市的危机，回不去的房价，超大的无锡在蝶变

江苏苏南地区是全国最为富裕的区域之一，狭义上的苏南地区主要是指苏州、无锡、常州等三个中心城市。

一座蝶变的城市

经济的高速发展，人口的高度聚集，对于这个片区来说，房价相比于江苏，其他区域的确要贵出不少。而对于苏南地区的房价，相比于全国城市来说也是处于高位的。

或许有很多人不理解，为何短短几年的时间，位于苏南各区县房价却出现了翻天覆地的变化。

随着现在房贷收紧以及房地产开发企业三道红线抑制企业融资，对于现在部分城市楼市而言，的确城市楼市热度没有以前那么旺了。

一座富有江南韵味的城市

对于处在房价“高位”区域的苏南城市来说，或许很多人认为这些城市的“危机”来了。

为了更好的剖析苏南地区的城市，那么今天重点给大家剖析江苏无锡楼市。

了解一座城市楼市房价的变化，那么要对过去10年时间，无锡房价的变迁有一定的认识。

一座太湖之滨的城市

为了更好的让大家了解无锡这座城市楼市房价变迁，我们专门挑取2010年、2015年、现在楼市房价分布与大家探讨。

2010年无锡平均房价大约为0.68万，那时候苏州地区的平均房价是0.87万，尽管无锡房价要比苏州房价便宜不少，但在很多人的眼里无锡市房价依然是比较贵的。

2015年无锡平均房价大约为0.77万，当年的商品房（住宅类）成交超过581万平方米，成交套数5.02万套。

一座生态宜人的城市

那么现在无锡地区的平均房价又是多少呢？

自去年到今年，位于江浙一带各大城市房价上涨较快，相对来说无锡楼市房价在这一波房价上涨潮中处于前列。

现在无锡地区平均价格大约为为1.94万，目前无锡房价在全国315座城市排名当中处在第21位。

我们从过去10年时间，无锡房价的变迁可以看出，在2010年到2015年，无锡的房价处于上下波动稳步上升的状态。

一座架起幸福桥梁的城市

从2015年到现在，无锡房价相比5年前，房价涨幅上升152%。

对于这几年在无锡看房，但没有安家的群体来说，或许后悔莫及，而无锡房价更是那“回不去”的房价。

对于一部分群体来说，这几年收入没有太多的变化，但这几年房价变化却很大。

城市是不断向前发展的，如果哪一天城市发展的速度慢了，那么这座城市未来的潜力也就不大了。

一座交通四通发达的城市

但对于无锡这座城市来说，这几年的变化可谓是“日新月异”，而未来的无锡更是长三角璀璨的“明珠城市”。

为何无锡楼市房价在这几年出现大的变化呢？这取决于无锡综合实力的提升，也取决于整个长三角区域联动发展。

影响一座城市楼市固定资产价值的因素有很多，比如对于这座城市来说年轻人的比例有多高，常住人口是增加还是减少，而这座城市的经济更是起着决定性的作用。

一座风景如画的城市

首先让我们来了解一下，现在无锡地区常住人口有多少？

根据第7次人口普查数据，截止到2020年末，无锡地区常住人口746.21万人。

现在无锡市的人口体量在江苏13座城市排名当中，处于第5位，在全国处于第44位，这是一座人口基数“超大”的城市。

而在2010年的时候，无锡市的常住人口只有637.43万人，2000年无锡市的常住人口是508.6万人。

一座历史文化传承的城市

我们从无锡市近20年的人口变化可以看出，无锡市的人口一直处于流入的状态。

过去10年时间，无锡市的人口流入超过108万人。这样的流入数据在江苏地区仅次于苏州，排名江苏地区第2位。

折算人口流入比例，无锡市10年时间人口流入比例为17%。可以看出无锡的确非常吸引人，无锡是典型的“人口收割机”城市。

一座灯火辉煌的城市

在这746万常住人口当中，14周岁以下的常住人口大约为96.7万人，约占到12.96%。15~59周岁常住人口502.12万人，约占到67.29%。

另外60周岁以上的常住人口大约为147.38万人，约占到19.75%。其中65周岁以上约为109.35万人约占到14.65%。

可以看出无锡是一座偏年轻化的城市，这座城市朝气蓬勃，成年劳动力充沛。对于这座城市来说，给予未来的城市发展打下了夯实的基础。

一座长江之滨的城市

巨量的人口推动了无锡的经济发展，所以在这10年时间，无锡的经济总量实现了大跨越。

2020年无锡共完成经济总量1.23万亿，在全国排名第14位。而对于无锡人均经济总量高达16.58万，在全国排名第二（克拉玛依18.08万排名第一）。

可以说无锡是一座经济发展含金量超高的城市，对于这座城市而言，城市的综合实力不亚于普通的省会城市，而城市的工业发展更是朝着“高精尖”进军。

一座夜色辉煌的城市

现在无锡市的一二三产业结构比重大约1.0:46.5:52.5，无锡是一座典型的工业强市，当然无锡也是一座服务业超级发达的城市。

随着产业的不断升级，无锡已经形成9个规模超千亿的产业集群，其中无锡集成电路产值更是高达1,421亿，产值约占到全国的1/8，集成电路已经成为无锡最为“闪亮”的支柱产业。

一座美丽如画的城市

无锡产业集群规模最大的是物联网领域，2020年，物联网产业产值高达3,135亿，物联网成为无锡地区第一大支柱产业。

另外无锡的生物医药产业也非常发达，2020年无锡生物医药产业规模高达1,135亿，聚集了多家世界级的医药龙头。

对于现在的无锡来说，拥有18家全国500强企业，26家全国民营500强企业，18家全国服务业500强企业。

一座碧水蓝天的城市

另外无锡地处长江重要的区域，无锡的高技术船舶与海工装备产业在全国也是处在遥遥领先的位置。

从无锡的产业集群以及产业发展来看，无锡是典型的一座“高精尖”发展的城市。

经济的高速发展，推动了无锡地方预算收入的高增长，而高增长的地方，预算收入的背后，更是整个城市基建大投入的背后。

一座江南诗画的城市

2020年无锡地方预算收入达到1,075亿，为了更好的建设整个城市，无锡市一年公共预算收入支出1,214亿。

无锡这座城市正在用实际行动反哺这座城市，大力提升整个城市的公共交通、医疗设施、基础教育、生态环境等。

2020年，无锡市全年固定资产投资超过3,800亿，其中第二产业也就是工业、建筑业投资超过1,735亿。

一座秀美的城市

现在的无锡，交通四通八达。整个无锡境内公路里程接近8000平方公里。另外无锡是一座轨道上的城市，而无锡的地铁更是高达87公里。

现在的无锡，教育事业发达。整个无锡拥有12所高等院校，在校生规模13.32万。另外有普通中学195所，在校生规模25.79万。职业中学16所，在校生规模4.41万。小学219所，在校生规模43.91万。

一座园林式的城市

现在的无锡，医疗设施健全。整个无锡共拥有卫生医疗机构2954个，其中医院74家，卫生院114家，从事白衣天使事业的人员达到6.28万。

现在的无锡，碧水蓝天。无锡全年环境空气质量优良天数占比81.7%，集中式饮用水源水质百分百达标。另外建成区绿化覆盖率高达43.43%，2020年一年新增绿化面积超过300公顷。

一座绿意葱葱的城市

无锡市的这些变化是每一个在无锡创业和工作的人看得到，摸得着的，更是这座城市在不断蝶变。

这几年，无锡的经济高速发展促进了当地人均收入的大幅增长。对于现在无锡来说，全体居民人均可支配收入5.75万，其中城镇居民可支配收入6.47万，农村居民可支配收入3.57万。

一座轨道上的城市

不管是城镇居民可支配收入还是农村居民可支配收入，在全国所有城市排名当中处于前列，可见这座城市的确“造富于民”。

现在的无锡城越来越大，无锡共包括7个区市，其中建成区规模最大的是江阴市。现在江阴市建成区大约291平方公里，另外新吴区大约173平方公里，惠山区大约151平方公里。

无锡锡山区建成区大约为149平方公里，滨湖区建成区大约126平方公里，宜兴市建城区大约140平方公里，梁溪区建成区大约70平方公里。

一座如诗如画的城市

如果把无锡这7个区域建成区先加，那么无锡总建成区规模大约为1100平方公里，无锡是一座面积上“超大”的城市。

这些年无锡的变化太大了，走在无锡的大街小巷，可以感触到这座现代化城市它的魅力，而对于现在的无锡来说，璀璨灯火，照亮万家。

可以说这些年无锡城市化是非常成功的，大大提升了无锡人的自信心，也大大提升了无锡人的生活环境。

一座不断向上的城市

当然城市化发展的背后更是城市基建，大投入的背后也是城市楼市固定资产价值升值的背后。

对于城市楼市价值而言，不仅仅只是钢筋混凝土，更重要的是周边的配套以及入住后的生活质量环境。

而无锡这些年干的事儿，就是让每一个在无锡工作的人，在无锡创业的人，在无锡安家的人，都能够感受到这座城市的温暖。

一座交通发达的城市

当然城市化发展的进程中也有一些不足，对于部分群体而言，房价的推高的确让一些人受伤。

现在无锡房价最高的是滨湖区，现在滨湖区的平均房价大约为2.28万，另外梁溪区房价大约为1.87万。

对于这两个区域处在无锡楼市房价金字塔塔尖的两个区域，正是这两个区域的周边配套，大力提升了这两个区域楼市固定资产价值。

一座有摩天轮的城市

在无锡房价处于第二梯队的，主要有三个区域，分别是锡山区、宜兴市，惠山区。而这三个区域的房价基本处在1.77万到1.79万之间。

另外无锡新吴区与江阴市的平均房价大约为1.67万和1.59万，相对来说，这两个区域的房价较低。

我们从无锡楼市房价分布可以看出这是一座发展均衡的城市，楼市房价的差距也不大。

随着未来无锡大城市格局提升，对于无锡未来而言，包括宜兴市、江阴市都会快速融入无锡城区建设。

一座夜色如画的城市

未来的无锡更像是一座超大的城市，而这座城市每年的日新月异，让这座城市不断在蝶变。

尽管现在房贷收紧以及房地产开发企业三大红线抑制企业融资，但对于无锡这座城市而言，人口仍然会持续流入，经济仍然会高速增长，城区仍然会越来越美，配套仍然会越来越好。

随着长三角多层联动发展以及长三角多层次交通轨道的实施，将加速无锡与周边各大城市融合发展。

对于现在的无锡而言，更是长三角工业发展的桥头堡，是长三角重点建设核心区。这片区域充满了朝气，充满了生机，这片区域未来非常可期。

快来加入城市地标吧

短期的角度看，无锡楼市房价大涨的概率不高，本着住房不炒的原则，未来无锡会均衡发展，会共富发展。

长期的角度看，无锡是全国优秀的城市之一，地理位置优越，经济高度发达，人口高度聚集，对于这个片区未来楼市固定资产价值仍然会持续攀升。

个人观点，仅供参考。