刘易斯拐点

刚需不接盘，棚改无望，2020年房价刘易斯拐点会降临吗？

刚需不接盘，棚改无望，2020年房价拐点趋势将更加明显。

部分专家观点认为，2019年楼市发展拐点就已来临。

但中科院财经院房地产大数据组研究指数显示，截止2019年底，全国重点城市房价发展监测数据仍然不具有拐点意义。

刘易斯拐点我们都知道经济学上的刘易斯拐点，主要还是指一个国家在工业化过程中，随着农村富余劳动力向非农产业的逐步转移，导致农村劳动力逐渐减少，直至枯竭。

反映的是劳动力从过剩到短缺的一个转折点，劳动力价格从平稳到上涨的转折点。

不可否认，中国已经进入老龄社会，刘易斯拐点多数观点还是认为在2005年就已开始出现。

具体的表现就是珠三角地区、长三角地区“用工荒”，用工成本开始增加。

但这个时期的楼市还远未进入高速发展时期，城镇化率还普遍比较低，城镇家庭住房自有率也很低，住房总量还处在匮乏阶段。

房地产经历了后来10多年高速发展，截止2017年底，据西南财大研究数据，我国城镇家庭住房自有率已超90%，农村家庭住房自有率已超97%，意味着全国家庭住房自有率已达90%以上。

一方面城镇家庭住房自有率不断提高，另一方面刘易斯拐点不断深入，农村富余劳动力向城市转移的人数越来越少，也就意味着务工类型的刚性房地产需求越来越少。

但中国楼市发展不能只看刘易斯拐点一个指标。

毕竟，中国有自己的情况。

目前可下结论的是刘易斯拐点先出现，楼市拐点后来到。

城镇化率2019年数据还没有出来，2018年底常住人口城镇化率59.58%，相比经济发达的G7国家（2016年底）城镇化率，美国81.8%，加拿大82%，英国82.8%，日本93%，意大利79%。

我们作为世界第二经济体，目标至少应该是80%！再看我们的人口基数14亿，未来将还有2-3亿人进城常住，这个进城常住人口不一定非得是农村富余劳动力。

未来这些人口向哪些城市迁徙？就是这些城市房地产进一步发展的红利！经济发达国家城镇化发展有一些规律：01.城镇化30%-70%是高速发展阶段，表现为全国城市全面发展、整体发展、粗放式增长。

02.超过70%后就会进入慢涨阶段，城市发展就会进行调整和分化，且走完慢涨阶段需要的时间也很长，可能要10-20年。

03.超过80%以后，城市发展就会保持相对稳定，也就是现在经济发达国家的城市发展状态。

如果这个规律对我们适用，那现在我们有的城市就正处在高速发展阶段，比如城镇化率还在40%左右的城市；有的就在慢涨阶段，比如郑州73.4%；有的就在稳定阶段，比如武汉80.29%。

“一山有四季，十里不同天！”还是那句话，中国有自己的情况。

城市发展不均衡，城镇化率实现情况不一样，意味着2020年楼市还是分化局面，有的继续涨，有的会跌，整体上还是以稳定为主。

政策端全国多数城市棚改任务已于2018年10月前已完成，2020年还期待棚改的城市确实不会多，但也不排除还有。

比如南阳，去年棚改上马项目15个，计划8月底前全部开工，但后来看报道说由于多种因素制约，开工率严重不足。

2020年政策端更多是限购、限售、限贷。

“房住不炒”依然还是中央调控主基调、决心未变！就地方而言，“因城施策”和“一城一策”具有灵活性。

从去年10月陆续有城市就人才限购定向松绑就是例证，但政策效果未见冲击房价，松绑城市区域房价还是很稳定的。

2019年的工作目标是稳房价、稳地价、稳预期，照2019年房价趋势看，这个目标在2020年还是适用的。

新年伊始，央妈全面降准0.5百分点释放资金8000亿，但政策目标在于降低银行资金成本150亿，继而传导缓减小微企业、实体企业融资难、融资贵问题，并没有直接指向房地产。

释放资金8000亿增强了商业银行信贷资金实力，有利于银行维持宽松的房贷政策，客观上会让购房客户享受到优惠的贷款政策，比如LPR下行，购房成本降低，从而刺激市场交易行为。

不禁想起去年同期两次降准，释放资金1.5万亿，直接造就了节后楼市“小阳春”。

节前“大水漫灌”还是很容易让人对节后楼市“小阳春”产生期待。

但今年释放资金量远低于去年同期，加上房价横盘深入，对楼市“小阳春”刺激作用有多大？让时间来证明吧。

经济数据2018年GDP增速6.6%，2019年经济形势严峻，第一季度增速6.4%，第二季度6.2%，第三季度6.0%，但第四季度积极信号较多，经济企稳存在诸多不确定性，预计的增速是6%，但有待官方确认。

2020年经济如何发展？目标是保6，还是有其他追求？就要看经济转型升级和实体经济复苏情况啦。

综合看，小菜认为2020年房价大概率还是会延续2019年走势，呈现分化局面，在双向调控及“三稳”原则下，房价拐点意味会更浓。