房企预缴税款会计处理常见错误及建议处理方式

【例1】明大房地产开发企业2016年5月共有A与B两个开发项目，其中A项目备案成老项目，A项目已完工，选择简易计税；B项目为新项目，尚未开发完毕，选择一般计税。

（1）假设A项目5月份现房销售取得房款630万元，B项目预收房款4440万元。

5月，明大企业会计处理

对于A项目，现房销售增值税纳税义务已经发生，需要账上反映应交的增值税：

借：银行存款630

贷：主营业务收入600

应交税费——未交增值税30

6月，明大企业会计处理

对于B项目，预收房款，需要在次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款，按照目前不少文章介绍的做法，是用“已交税金”这个科目来核算：

借：应交税费——应交增值税（已交税金）120

贷：银行存款120

缴纳5月未交增值税：

借：应交税费——未交增值税30

贷：银行存款30

根据国税总局2016年18号公告规定的房开企业纳税义务发生时间，应以适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。然而上述账务处理无法在账上反映该抵减事项，导致实际缴税金额不正确。

错误一：预缴税款计入“已交税金”，无法抵减上期增值税应纳税额。

一个解决方法是再做一笔如下分录：

借：应交税费——未交增值税30

贷：应交税费——应交增值税（已交税金）30

通过上述处理，可以部分解决无法抵减上期增值税应纳税额的问题。但仍然存在问题，且看下面的例2。

【例2】接例1材料，明大房地产企业6月份A项目未发生销售。明大企业支付B项目工程款222万元，取得增值税专用发票。6月未发生其他业务。

接例1，6月，明大企业会计处理：

借：开发成本200

应交税费——应交增值税（进项税额）22

贷：银行存款222

经过上述会计处理后，应交税费——应交增值税科目借方余额为112万元，其中已交税金科目余额为120-30=90万元，进项税额科目余额为22万 元。根据增值税会计处理的规定，此时明大企业无需再做会计分录，应交增值税科目借方余额作为留抵税额放在账上，到下期进行抵扣。而此时明大企业留抵税额中 包括了90万元的已交税金，这90万的金额并不是留抵税额，因而将预缴税款放在“已交税金”科目混淆了留抵税额的构成。

错误二：预缴税款计入“已交税金”，混淆了留抵税额的构成。

在涉及跨期的情况下，上述处理还可能产生当期多缴税额核算的错误。具体错误，且看例3。

【例3】接例2材料，明大房地产企业7月份A项目仍然未有销售收入。明大企业B项目支付工程款333万元，取得增值税专用发票。B项目取得预收款1110万元，并开具增值税专用发票。

7月，明大企业会计处理

支付工程款：

借：开发成本300

应交税费——应交增值税（进项税额）33

贷：银行存款333

开具发票取得预收款：

借：银行存款1110

贷：预收账款1000

应交税费——应交增值税（销项税额）110（未考虑可以扣除的土地成本）

经过上述会计处理后，明大企业7月份计算所得的应纳税额=110-33-22=55万元。可抵减的预缴税款为55万元，7月份应纳税额为0。在账面上明大企业应交增值税科目余额为借方35万元。需要转出多交的增值税，做如下分录：

借：应交税费——未交增值税35

贷：应交税费——应交增值税（转出多交增值税）35

此时明大企业账面就不存在“已交税金”了，转出的35万作为多缴税额填入纳税申报表主表25行，然而这35万应该是预缴税额，可以在以后抵减应纳税额。

错误三：预缴税款计入“已交税金”，混淆了预缴税额和多缴税额。

二、建议做法

针对上述将预缴税款计入“已交税金”做法所产生的错误，建议将预缴税款计入“应交税费——预缴增值税”科目，该科目现行文件中并无规定，注意该科目不 同于“应交税费——应交增值税（预缴税款）”，“预缴增值税”是应交税费科目下的二级科目，“预缴税款”是应交增值税的三级科目。设置“应交税费——预缴 增值税”科目后，相当于有一个与“应交税费——应交增值税”并列的科目。专用于核算房地产开发预缴税款，抵减税款的会计处理。根据此分录，再对上述业务进 行处理：

5月：

借：银行存款630

贷：主营业务收入600

应交税费——未交增值税30

6月：

借：应交税费——预缴增值税120

贷：银行存款120

借：应交税费——未交增值税30

贷：应交税费——预缴增值税30

借：开发成本200

应交税费——应交增值税（进项税额）22

贷：银行存款222

7月：

借：开发成本300

应交税费——应交增值税（进项税额）33

贷：银行存款333

借：银行存款1110

贷：预收账款1000

应交税费——应交增值税（销项税额）110

借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）55

贷：应交税费——未交增值税55

8月：

借：应交税费——预缴增值税30

贷：银行存款30

（由于明大企业预收的1110万元款项是预收性质，仍然需要预缴税款30）

此时明大企业账面上预缴税款金额为90+30=120万元。8月可递减应纳税款金额为55万元，做如下分录：

借：应交税费——未交增值税55

贷：应交税费——预缴增值税55

经上述会计处理后，8月期初应交税费——预缴增值税=120-55=65万元。

房地产企业预缴所得税会计处理

《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)，关于未完工开发产品的税务处理问题中明确：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

房地产开发企业所得税一般核算方法按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。可作如下会计分录，借“应交税费——应交所得税”，贷“银行存款”。房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入，同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中，借“所得税”，贷“应交税费——应交所得税”。计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时，借“所得税”，贷“应交税费——应交所得税”。计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时，借“应交税费——应交所得税”，贷“银行存款”。

对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，笔者认为对预缴的所得税确认为递延所得税资产，并使用“递延税款—预售房预缴所得税”科目，缴纳时同上，只是在年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税，从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延税款—预售房预缴所得税”科目，反映在资产负债表中资产类科目中的“递延税款”的借方。会计分录如下，借“递延税款——预售房预缴所得税”，贷“应交税费——应交所得税”。