什么是回迁房 与商品房的区别是什么

如今，有一种房屋是叫做回迁房，许多人对于回迁房很陌生，甚至有些人没有听过，所以对于回迁房的买卖不是很了解。其实回迁房在深圳是比较常见的，特别是在这两年听说的越来越多，那么下面给大家普及一下基础知识。

一、什么是回迁房？

回迁房就是在拆迁过程中，开发商主体赔付给原业主(居民)的房子。

二、为什么会有回迁户房在市面上存在呢？

因为在拆迁过程中，开发商会给出两种补偿方式，一种是货币补偿，另一种是产权置换(货币补偿，开发商赔付给村民的是比较低的通常在市场商品房2折左右)远远达不到原业主的心理预期，所以大部分原业主会选择产权置换，在与开发商确定好补偿方式之后，有的原业主有较多的房屋面积的情况下，有现阶段资金需求的业主，会考虑拿出一部分面积权益到市场上流通，进行现阶段变现，一般这种回迁指标房会低于市场商品房价格，5—7折可入手，看项目进度来决定。

三、商品房和回迁房的区别

【1】房子的性质不同：

回迁房和商品房是同一个拆迁区，但两者的性质不同。

回迁房不是商品房，而是集体土地的房子，属于集体所有，地块性质也通常是分配收入，不需要支付土地转让金，是特定人群使用的，所以价格便宜。但是，如果需要办理户口手续，就需要支付土地转让金。

商品房主要经政府有关部门批准，由市场经济下的地产开发商独立运营，可以向所有购房者公开销售，自由交易。另外，房主拥有房屋的完整产权，不限于任何人和机构。

【2】房价的差异：

回迁住宅享受国家政策优惠，是补偿购买，住宅价格也是政府部门参考实际情况确定后确定报价，在执行过程中受到政府的严格管理。因此，价格上回迁房比普通商品房好。

商品房的价格更大程度上是市场波动的结果，不仅受区划本身区域位置的影响，还受经济发展、市场行情和供求矛盾等影响，上升空间非常大。

【3】贷款的不同

一般来说，回迁房的贷款难度要大于商品房，手续也更复杂。回迁住宅一般是赔偿性所得，或者用拆迁款进行购买，如果真的想自己出资购买回迁住宅，想处理银行贷款，首先需要回迁住宅的五证齐全，只有回迁证不能处理。另外，在贷款前进行住宅价值的评价，回迁房的评价一般不高，所以贷款额也不高。

商品房贷款，如果贷款人的征信和偿还能力没有问题，一般可以借给理想的金额。另外，银行一般只是商品房贷款，商品房的未来价值和涨价潜力也比回迁房高得多，处理贷款后的风险相对较小。

在购买回迁房时，必须采取正规的交易流程。也就是说，无论什么理由收取额外的费用，甚至8%的房款，作为购房者都要小心，不要贪图房价便宜而损失更多的资金。并且，回迁住宅是否有房产证尤为重要，如果购买不能办理房产证的回迁住宅的话，后期不能进行户口和更名。只有回迁协议没有用，不能得到住房管理局的认可，所以房子还是集体所有。只有持有房产证，才能正式进行过户等行为，拥有房屋的完整权益。